Đất giao không đúng thẩm quyền có được cấp sổ đỏ không?
Sử dụng đất giao không đúng thẩm quyền trong gia đình và cá nhân là một vấn đề phổ biến, đặc biệt là trong giai đoạn những năm 90. Đất được giao từ xã, thôn, hoặc từ các tổ chức như công ty, xí nghiệp, và đơn vị, thường được sử dụng không theo đúng quy định của cơ quan chức năng. Đặc biệt, có nhiều trường hợp đất được phân phối cho cán bộ, công nhân viên mà quá trình này không tuân theo quy trình chính thức và đúng đắn.
>>> Xem thêm: Ở quận Đống Đa văn phòng công chứng nào chuyên làm các dịch vụ giấy tờ nhà đất, dịch vụ làm sổ đỏ uy tín?
1. Đất giao không đúng thẩm quyền là gì?
“Đất giao không đúng thẩm quyền” là thuật ngữ chỉ việc chuyển nhượng đất cho hộ gia đình và cá nhân không tuân thủ quy định theo quyền hạn được quy định. Theo Khoản 1 Điều 23 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác”.
Như vậy, đất được giao không đúng thẩm quyền là đất mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng thuộc 01 trong 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1, việc đất được giao không đúng thẩm quyền xảy ra khi người đứng đầu điểm dân cư hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) vi phạm quy định của pháp luật về đất đai qua các chu kỳ pháp luật từ Luật Đất đai đầu tiên vào năm 1987 đến nay, bao gồm các Luật Đất đai thay thế như Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, và Luật Đất đai 2013. Dù có sự thay đổi trong các văn bản pháp luật, cơ quan có thẩm quyền giao đất vẫn được thống nhất là UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh). Nếu đất sử dụng không được giao từ UBND cấp huyện, đó được xem là trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
Trường hợp 2, đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nhưng tổ chức nhận đất đã tự do phân phối và bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên. Hình thức tự phân phối này thường đa dạng và được thực hiện bởi nhiều tổ chức khác nhau, như Đơn vị quốc phòng, xí nghiệp, công ty, cơ sở giáo dục và đào tạo các cấp, bệnh viện, hoặc các cơ quan và đơn vị khác không có thẩm quyền giao đất theo quy định pháp luật. Điều này cũng được xem là một trường hợp đất sử dụng không đúng thẩm quyền trong quản lý và phân phối đất của Nhà nước.
2. Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận
Giai đoạn 1: Đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993
“Khoản 2 Điều 23 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Nghị định này”
Điều kiện để được Cấp Giấy chứng nhận: Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất cần đảm bảo hai điều kiện chính:
Không có tranh chấp: Đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 không được gặp tranh chấp, tức là không có những tranh cãi, khiếu kiện pháp lý về quyền sử dụng đất.
Phù hợp với quy hoạch: Đất cần phải phù hợp với quy hoạch, điều này đồng nghĩa với việc đất đó không vi phạm các quy định, kế hoạch quy hoạch đô thị hay nông thôn của địa phương.
Diện tích được cấp Giấy chứng nhận: Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận sẽ phải tuân theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Nghị định, đồng nghĩa với việc chỉ những diện tích đất được giao đúng thẩm quyền theo quy định mới có thể được xác nhận và cấp Giấy chứng nhận.”
>>> Xem thêm: Hướng dẫn cách phân biệt sổ đỏ, sổ hồng bảo đảm đơn giản, dễ hiểu, ai cũng có thể áp dụng
Theo khoản 1 Điều 20 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy định về diện tích được cấp Giấy chứng nhận như sau:
Đối với thửa đất có nhà ở:
Nếu diện tích thửa đất có nhà ở nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở, toàn bộ diện tích thửa đất sẽ được công nhận là đất ở. Hạn mức này sẽ được quy định cụ thể bởi từng địa phương (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương).
Trong trường hợp diện tích thửa đất có nhà ở lớn hơn hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất ở được công nhận sẽ bằng hạn mức công nhận; và nếu diện tích xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống vượt quá hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống.
Đối với thửa đất có công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp:
Diện tích đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ sẽ được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình. Hình thức sử dụng đất sẽ được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài.
Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp:
Diện tích đất ở được công nhận như quy định đối với thửa đất có nhà ở.
Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp sẽ được công nhận theo quy định đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp.
Giai đoạn 2: Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014
Khoản 3 của Điều 23 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“Trong trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền và đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, và phù hợp với quy hoạch, người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.
Đối với các thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác, diện tích còn lại không có nhà ở hoặc công trình xây dựng sẽ được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng. Nếu người sử dụng đất muốn chuyển đổi sang mục đích sử dụng phi nông nghiệp, họ cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Tương tự như giai đoạn trước ngày 15/10/1993, trong giai đoạn này, hộ gia đình và cá nhân cần chú ý đến 02 vấn đề pháp lý quan trọng sau:
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận:
Không có tranh chấp.
Phù hợp với quy hoạch.
Diện tích được cấp Giấy chứng nhận:
Đối với thửa đất có nhà ở và diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở, toàn bộ diện tích thửa đất sẽ được công nhận là đất ở, với hạn mức giao đất ở khác nhau theo từng địa phương.
Trong trường hợp diện tích thửa đất có nhà ở lớn hơn hạn mức giao đất ở, diện tích đất ở được công nhận sẽ bằng hạn mức giao đất ở; nếu diện tích xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống vượt quá hạn mức giao đất ở, diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống.”
Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp, quy định như sau: diện tích đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất thương mại, dịch vụ sẽ được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó. Hình thức sử dụng đất được công nhận như là hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, và thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp, nếu diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở, quy định như sau: diện tích đất ở và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sẽ được công nhận theo quy định đối với từng loại đất như mô tả trước đó. Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định theo diện tích đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên, diện tích đó sẽ được xác định là đất nông nghiệp.
Giai đoạn 3: Từ ngày 01/7/2014 trở về sau
Nếu hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nhưng không phải là UBND cấp huyện thì không những không được cấp Giấy chứng nhận mà còn bị thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao.
Giai đoạn 1: Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004
Trường hợp 1: Sử dụng đất có nhà ở ổn định
Sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và đã có giấy tờ chứng minh việc nộp tiền sử dụng đất:
Không yêu cầu nộp tiền sử dụng đất.
Sử dụng đất có nhà ở ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất:
Nếu đã nộp đúng mức tiền theo quy định của pháp luật đất đai năm 1993, không có yêu cầu nộp thêm.
Nếu đã nộp tiền thấp hơn mức quy định, số tiền nộp sẽ được quy đổi thành tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành nộp tiền, áp dụng chính sách và giá đất tại thời điểm nộp. Phần diện tích chưa nộp sẽ được tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất.
Sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh nộp tiền sử dụng đất:
Khi cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất sẽ được tính như sau:
Nếu đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, tiền sử dụng đất bằng 40% giá đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có).
Nếu đất đã sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, tiền sử dụng đất sẽ là:
50% giá đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở.
100% giá đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có).
Trường hợp 2: Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có)
Diện tích đất còn lại không có nhà ở sẽ được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận.
Nếu người sử dụng đất muốn chuyển sang đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, họ sẽ nộp tiền sử dụng đất dựa trên sự chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm quyết định chuyển mục đích.
Giai đoạn 2: Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014
Theo Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, đã được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP, quy định về việc nộp tiền sử dụng đất như sau:
Đối với việc sử dụng đất có nhà ở:
Phải nộp toàn bộ 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền theo quy định, số tiền đã nộp sẽ được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp. Mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.
Đối với trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài:
Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất, quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Kết luận: Đất giao không đúng thẩm quyền là đất không thuộc diện giao đất theo đúng quy trình thực hiện của cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp huyện, cấp tỉnh). Mặc dù có vấn đề về thẩm quyền, nhưng đất được giao và phân trước ngày 01/7/2014 vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đủ điều kiện quy định.
Trên đây là bài viết ” Đất giao không đúng thẩm quyền có được cấp sổ đỏ không?”. Ngoài ra, nếu như bạn đọc còn thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG – GIAO DỊCH
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
Dịch thuật, chứng thực bản dịch các loại văn bản
Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Công chứng văn bản thừa kế, phân chia di sản thừa kế
Công chứng di chúc, lưu giữ, bảo quản di chúc
Công chứng văn bản thỏa thuận về tài sản chung
Công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền
Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Công chứng hợp đồng mua bán Ô tô, Xe máy
Công chứng hợp đồng cho thuê, cho mượn BĐS
Cấp bản sao tài liệu, hợp đồng giao dịch