Chính sách mới về đất đai nhà ở từ năm 2025 cần biết
bientap
Chính sách mới về đất đai nhà ở từ năm 2025 có hai Luật mới là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực. Dưới đây là tổng hợp chính sách mới về đất đai nhà ở từ 2025 đáng chú ý.
>>> Xem thêm: Sổ đỏ là gì? Ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ được không?
1. Chính sách mới cấp sổ hồng cho người mua nhà chung cư mini
Trong Nghị định Nhà ở năm 2023, mặc dù không đề cập đến khái niệm chung cư mini, nhưng có thể hiểu rằng nó áp dụng cho các loại nhà ở từ 02 tầng trở lên. Theo quy định cụ thể của Khoản 2, Điều 57 trong Nghị định Nhà ở năm 2023:
Các căn hộ được mô tả trong Khoản 1 của Điều này sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo các quy định của pháp luật về đất đai. Chúng có thể được bán, cho thuê mua hoặc cho thuê theo các quy định của Luật Nhà ở này và các quy định khác liên quan đến kinh doanh bất động sản.”
Trong hệ thống này, Sổ đỏ sẽ được cấp cho các loại căn hộ theo quy định sau:
Nhà ở có từ 02 tầng trở lên, mỗi tầng được xây dựng và thiết kế để bán, cho thuê mua, hoặc kết hợp giữa bán và cho thuê mua, cho thuê căn hộ.
Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có ít nhất 20 căn hộ trở lên, được xây dựng với mục đích cho thuê.
Do đó, dựa vào miêu tả, hai loại nhà ở trên có đặc điểm tương tự như khái niệm chung cư mini được sử dụng phổ biến hiện nay. Từ ngày 01/01/2025, khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực, chung cư mini có thể đủ điều kiện để được cấp Sổ hồng, miễn là chúng tuân thủ đầy đủ các tiêu chuẩn theo quy định của Luật Nhà ở và các quy định liên quan đến kinh doanh bất động sản.
2.Chính sách mới bổ sung đối tượng được mua nhà ở xã hội
Đây là một trong những chính sách mới đáng chú ý về quản lý đất đai trong lĩnh vực nhà ở, có hiệu lực từ năm 2025, được quy định trong Luật Nhà ở năm 2023. Chi tiết về các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội được mô tả rõ trong Điều 49, với các điều kiện cụ thể được quy định tại Điều 51 của cùng Luật, như sau:
Đối tượng và Chế độ Hỗ Trợ Nhà Ở Xã Hội:
Người Có Công Với Cách Mạng, Thân Nhân Liệt Sĩ:
Hỗ trợ giải quyết mua bán, cho thuê, hoặc kết hợp cả hai với nhà ở xã hội.
Hỗ trợ theo chương trình mục tiêu quốc gia hoặc chương trình đầu tư công về tự xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở.
Hỗ trợ tặng nhà ở.
Hỗ trợ vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội.
Hộ Gia Đình Nghèo và Cận Nghèo ở Khu Vực Nông Thôn:
Hỗ trợ giải quyết mua bán, cho thuê, hoặc kết hợp cả hai với nhà ở xã hội, dựa vào điều kiện địa phương.
Hỗ trợ theo chương trình mục tiêu quốc gia hoặc chương trình đầu tư công về tự xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở.
Hỗ trợ tặng nhà ở.
Hộ Gia Đình ở Khu Vực Nông Thôn Bị Ảnh Hưởng Bởi Thiên Tai, Biến Đổi Khí Hậu:
Hỗ trợ giải quyết mua bán, cho thuê, hoặc kết hợp cả hai với nhà ở xã hội, dựa vào điều kiện địa phương.
Hỗ trợ theo chương trình mục tiêu quốc gia hoặc chương trình đầu tư công về tự xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở.
Hỗ trợ tặng nhà ở.
Người Thu Nhập Thấp ở Khu Vực Đô Thị:
Hỗ trợ giải quyết mua bán, cho thuê, hoặc kết hợp cả hai với nhà ở xã hội.
Hộ Gia Đình Nghèo, Cận Nghèo ở Khu Vực Đô Thị:
Hỗ trợ giải quyết mua bán, cho thuê, hoặc kết hợp cả hai với nhà ở xã hội.
Công Nhân, Người Lao Động ở Khu Công Nghiệp:
Hỗ trợ giải quyết mua bán, cho thuê, hoặc kết hợp cả hai với nhà ở xã hội.
Sĩ Quan, Quân Nhân, Công Nhân Công An, Công Chức, Viên Chức Quốc Phòng:
Hỗ trợ giải quyết mua bán, cho thuê, hoặc kết hợp cả hai với nhà ở xã hội nếu chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở.
Cán Bộ, Công Chức, Viên Chức:
Hỗ trợ giải quyết mua bán, cho thuê, hoặc kết hợp cả hai với nhà ở xã hội.
Đối Tượng Đã Trả Lại Nhà Ở Công Vụ:
Hỗ trợ giải quyết mua bán, cho thuê, hoặc kết hợp cả hai với nhà ở xã hội.
Học Sinh, Sinh Viên ở Trường Đại Học, Học Viện, Cao Đẳng, Trường Chuyên Biệt:
Hỗ trợ giải quyết mua bán, cho thuê, hoặc kết hợp cả hai với nhà ở xã hội.
Hộ Gia Đình và Cá Nhân Bị Thu Hồi Đất và Phải Giải Tỏa:
Thuê nhà ở xã hội trong thời gian học tập.
Doanh Nghiệp, Hợp Tác Xã, Liên Hiệp Hợp Tác Xã trong Khu Công Nghiệp:
Thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để bố trí cho cá nhân là công nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã mình trong khu công nghiệp.
Như vậy, so với các quy định cũ tại Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014, có rất nhiều đối tượng được bổ sung cho trường hợp được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội từ năm 2025: Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp, sinh viên các trường chuyên biệt…
3. Công nhân khu công nghiệp được hỗ trợ nhà theo chính sách mới
Đây tiếp tục là một trong những chính sách mới đáng chú ý về quản lý đất đai nhà ở từ năm 2025, được thể hiện rõ nhất trong Luật Nhà ở năm 2023.
Điều 91 của Luật Nhà ở năm 2023 cung cấp các quy định chính sách hỗ trợ đặc biệt về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, đặc biệt áp dụng cho công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp.
Theo đó, các điều kiện để thuê nhà lưu trú công nhân bao gồm:
Phải có hợp đồng thuê và sử dụng lao động.
Có hợp đồng lao động.
Có xác nhận từ doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp.
Quy trình xét duyệt sẽ được thực hiện bởi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân. Trong trường hợp công nhân tự thuê lại, trách nhiệm xét duyệt sẽ thuộc về doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã tương ứng. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình thuê nhà lưu trú công nhân tại khu công nghiệp.
4. Siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III
Bên cạnh những điều khoản mới về đất đai nhà ở từ năm 2025 tại Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 cũng đưa ra nhiều quy định đáng chú ý, đặc biệt liên quan đến việc phân lô, bán nền.
Theo quy định cụ thể tại Điều 28, Khoản 1, Điều 91 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, có những thay đổi đáng kể về việc mở rộng phạm vi không được thực hiện phân lô, bán nền so với quy định trước đây. Điều này được thể hiện qua Điểm a, Khoản 1 của Điều 28, Luật Kinh doanh Bất động sản, nơi quy định rằng hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở là quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Tại Điều 31 của cùng Luật, Quốc hội đã “siết chặt” điều kiện được phân lô bán nền, cụ thể như sau:
Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.
Không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực khác, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Điều này tương đương với việc không cho phép phân lô bán nền ở các phường đô thị loại II và đô thị loại III, mở rộng hơn so với quy định trước đây. Như vậy, từ năm 2025, chính sách mới này sẽ tác động đến việc phân lô, bán nền, giữ vững quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả.
5. Quy định mới theo chính sách về mua, thuê mua nhà hình thành trong tương lai
Về việc mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất năm 2023 đã có một số điều chỉnh, thay đổi như sau:
5.1 Về việc đặt cọc
Theo điều 23, khoản 5 của Luật Kinh doanh Bất động sản, khi người dân đặt cọc để mua nhà ở hình thành trong tương lai, họ chỉ cần đặt cọc không vượt quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở, tùy thuộc vào điều kiện cụ thể của công trình đó. Các điều kiện bao gồm việc công trình đạt đủ điều kiện để được đưa vào kinh doanh, như có giấy phép xây dựng, thông báo khởi công xây dựng, cũng như các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và các tài sản khác gắn liền với đất.
Trong hợp đồng đặt cọc, các thông tin quan trọng như giá bán, giá thuê mua nhà ở, và diện tích sàn xây dựng trong công trình phải được ghi rõ. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch và sự hiểu rõ giữa bên mua và bên bán trong quá trình giao dịch, đồng thời cung cấp cho người mua thông tin cần thiết để đưa ra quyết định mua nhà một cách chín chắn.
5.2 Giảm tiền thanh toán trước
Đồng thời với quy định về việc đặt cọc không quá 5% giá bán, Điều 25 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 cũng mang đến những điều chỉnh quan trọng về quy trình thanh toán khi mua bán hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Cụ thể, theo quy định mới:
Thanh toán lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả số tiền cọc (trong khi quy định trước đó không tính cọc).
Các thanh toán tiếp theo phải tuân theo tiến độ xây dựng, nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà cho khách (điều này là sự bổ sung so với quy định cũ, bằng cách sử dụng diện tích sàn xây dựng trong công trình làm căn cứ cho bên mua).
Trong trường hợp bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài, thanh toán lần đầu không vượt quá 50% giá trị hợp đồng.
Nếu người mua hoặc thuê mua chưa nhận được Sổ hồng, tỷ lệ thanh toán không vượt quá 95% giá trị hợp đồng; số tiền còn lại sẽ được thanh toán khi Sổ hồng được cấp.
Luật mới cũng bổ sung quy định về thanh toán trong trường hợp thuê mua nhà ở, dựa trên diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai, khác biệt so với Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014. Trong trường hợp này, thanh toán cũng được chia thành nhiều lần, với các điều kiện cụ thể như sau:
Lần đầu tiên: Không vượt quá 3% giá trị hợp đồng, bao gồm tiền cọc.
Những lần thanh toán tiếp theo sẽ tuân theo tiến độ xây dựng cho đến khi bàn giao nhà, tuy nhiên, tổng số tiền thanh toán trước không vượt quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Số tiền còn lại sẽ được coi là tiền thuê và thanh toán trong khoảng thời gian được thỏa thuận.
6. Giá mua bán trong hợp đồng phải ghi đúng thực tế
Để ngăn chặn việc mất thuế trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 đã thêm vào Điều 48 một quy định quan trọng:
Các tổ chức và cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng và chịu trách nhiệm về việc ghi giá giao dịch không đúng với giá thực tế.
>>> Xem thêm: Làm thế nào để kiểm tra sổ đỏ giả nhanh chóng trước tình hình các hành vi làm giả sổ đỏ ngày càng tinh vi?
Trong thực tế, trong quá trình mua bán nhà đất, đã xuất hiện nhiều trường hợp giá giao dịch thực tế và giá ghi trong hợp đồng khác nhau. Thường thì giá ghi trong hợp đồng thấp hơn so với giá thực tế, thường được xác định theo cách tính của Nhà nước để giảm thiểu số thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ mà các bên phải nộp.
Quy định này được Quốc hội đưa vào Luật nhằm yêu cầu các bên tham gia kinh doanh bất động sản phải tự chịu trách nhiệm đối với việc ghi giá mua bán trong hợp đồng sao cho phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế. Điều này nhằm ngăn chặn tình trạng lạm dụng thông tin về giá để trốn thuế và đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch bất động sản.
Như vậy trên đây là bài “Chính sách mới về đất đai nhà ở từ năm 2025 cần biết “. Ngoài ra, nếu như bạn đọc còn thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
