Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến trong các quan hệ hợp tác đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam. Tuy nhiên, khi muốn rút vốn bằng đất, người góp vốn thường gặp nhiều vướng mắc pháp lý, đặc biệt là nguy cơ mất quyền sử dụng đất nếu không có cơ chế bảo vệ rõ ràng. Vậy pháp luật quy định như thế nào về việc rút lại tài sản đã góp là đất? Làm sao để không “mất trắng”? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
>>> Xem thêm: Những điều khoản cần bổ sung trong công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất để phòng ngừa rủi ro.
I. Khái quát về góp vốn bằng đất
1. Góp vốn bằng đất là gì?
Theo khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020, tài sản góp vốn bao gồm:
“Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật và tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.”
Như vậy, quyền sử dụng đất được xác định là tài sản góp vốn hợp pháp nếu người góp vốn có quyền định đoạt hợp pháp và thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định.
2. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu:
-
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
-
Đất không bị tranh chấp;
-
Không bị kê biên;
-
Vẫn còn thời hạn sử dụng đất;
-
Việc góp vốn được thực hiện bằng hợp đồng và đăng ký biến động đất đai.
II. Rút vốn bằng đất: pháp luật quy định ra sao?
1. Luật Doanh nghiệp 2020
Theo khoản 3 Điều 51, thành viên công ty TNHH không được rút vốn bằng tài sản đã góp, trừ một số trường hợp như:
-
Công ty mua lại phần vốn góp;
-
Chuyển nhượng phần vốn góp cho người khác;
-
Chấm dứt hoạt động công ty.
Nếu người góp vốn tự ý rút phần vốn là đất đã góp, họ sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho công ty.
2. Hậu quả khi rút vốn không đúng luật
Nếu người góp vốn đã hoàn tất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho công ty mà muốn đòi lại đất thì không còn quyền sử dụng hợp pháp, trừ khi có thỏa thuận rõ ràng từ trước. Trong trường hợp này, chỉ được rút giá trị tương đương phần góp vốn, chứ không nhất thiết là chính phần đất đã góp.
>>> Xem thêm: Làm thế nào để công chứng hợp đồng đặt cọc nhanh chóng, đúng luật?
III. Rủi ro khi rút vốn bằng đất
1. Không còn đứng tên trên giấy chứng nhận
Sau khi góp vốn và hoàn tất chuyển quyền sử dụng đất, người góp vốn không còn quyền sử dụng đất. Điều này khiến việc đòi lại đất trở nên rất khó khăn nếu không có thỏa thuận cụ thể về rút vốn.
2. Đất đã bị chuyển nhượng, thế chấp
Trong nhiều trường hợp, công ty sử dụng quyền sử dụng đất để thế chấp ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho bên thứ ba, khiến người góp vốn không thể đòi lại tài sản ban đầu.
3. Không có điều khoản xử lý tài sản góp vốn
Nếu hợp đồng góp vốn không quy định rõ việc xử lý tài sản khi rút vốn, người góp vốn sẽ gặp khó trong việc yêu cầu hoàn lại đất hoặc giá trị tương ứng.
IV. Cách rút vốn bằng đất hợp pháp và an toàn
1. Chuyển nhượng phần vốn góp
Người góp vốn có thể rút vốn bằng cách chuyển nhượng phần vốn góp cho người khác theo Điều 52 Luật Doanh nghiệp 2020. Sau khi chuyển nhượng, người góp vốn sẽ nhận lại tiền hoặc tài sản khác tương đương, không nhất thiết là phần đất ban đầu.
2. Công ty mua lại phần vốn góp
Theo khoản 1 Điều 51 Luật Doanh nghiệp, thành viên có thể yêu cầu công ty mua lại phần vốn góp nếu:
-
Thành viên không đồng ý với quyết định của công ty;
-
Có lý do hợp pháp và công ty có đủ khả năng tài chính.
Trong trường hợp này, công ty có thể thanh toán bằng tiền hoặc thỏa thuận hoàn lại phần đất đã góp (nếu chưa bị chuyển nhượng/thế chấp).
3. Thỏa thuận từ đầu về cơ chế rút vốn
Để bảo vệ quyền lợi, người góp vốn nên đưa vào hợp đồng góp vốn các điều khoản như:
-
Thời điểm được rút vốn;
-
Hình thức thanh toán lại vốn góp;
-
Cam kết hoàn trả tài sản cụ thể nếu điều kiện đáp ứng;
-
Cơ chế xử lý nếu công ty sử dụng đất vào mục đích khác.
>>> Xem thêm: Quy trình công chứng giấy tờ nhà đất tại văn phòng công chứng từ A – Z\
V. Ví dụ minh họa thực tế
Trường hợp 1: Rút vốn thành công
Ông Nam góp 1.000m² đất vào công ty TNHH xây dựng T. Trong hợp đồng góp vốn có quy định: “Nếu chấm dứt hợp tác, công ty phải hoàn lại chính phần đất đã góp nếu chưa bị sử dụng vào mục đích khác”. Sau 3 năm, ông Nam chấm dứt hợp tác và công ty chưa dùng đến phần đất. Hai bên tiến hành làm thủ tục chuyển trả quyền sử dụng đất đúng quy định, ông Nam rút vốn thành công.
Trường hợp 2: Mất trắng quyền sử dụng đất
Bà L góp đất vào hợp tác xã trồng rau sạch, không lập hợp đồng góp vốn rõ ràng, chỉ giao kết bằng văn bản viết tay và không thực hiện thủ tục sang tên. Sau đó, hợp tác xã chuyển nhượng đất cho đơn vị khác. Khi tranh chấp xảy ra, tòa tuyên thỏa thuận góp vốn không hợp pháp, bà L không được đền bù và mất quyền sử dụng đất do không chứng minh được quyền sở hữu.
Xem thêm:
>>> Có thể góp vốn bằng quyền thuê đất không?
>>> Quy định về thời gian thực hiện công chứng hợp đồng chia tách nhà đất tại các địa phương
Kết luận
Việc rút vốn bằng đất không thể thực hiện tùy tiện, đặc biệt sau khi đã hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Để không mất trắng tài sản đã góp, người góp vốn cần:
-
Lập hợp đồng góp vốn rõ ràng, có điều khoản về việc rút vốn;
-
Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất cho tổ chức nhận góp vốn;
-
Chỉ rút vốn bằng các hình thức hợp pháp như chuyển nhượng phần vốn góp hoặc yêu cầu công ty mua lại.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán. Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Email: ccnguyenhue165@gmail.com