Công chứng đất quy hoạch: pháp luật quy định ra sao?
Khi thực hiện các giao dịch bất động sản, công chứng là thủ tục bắt buộc để hợp đồng có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, với trường hợp công chứng đất quy hoạch, nhiều người thắc mắc liệu pháp luật có cho phép hay không, và nếu có thì áp dụng trong những tình huống nào. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết theo quy định mới nhất để bạn đọc nắm rõ.
Theo Luật Công chứng 2014, công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Khi nói đến công chứng đất quy hoạch, tức là việc thực hiện công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang nằm trong diện quy hoạch.
1.2. Đất quy hoạch theo quy định pháp luật
Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2024 nêu rõ: quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ, khoanh vùng đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường. Như vậy, đất quy hoạch là đất đã được xác định trong quyết định phê duyệt quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Căn cứ pháp lý về công chứng đất quy hoạch
Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung 2018) và tiếp tục được kế thừa tại Luật Đất đai 2024:
Nếu đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm: người sử dụng đất vẫn được thực hiện đầy đủ quyền, bao gồm chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… Do đó, vẫn được công chứng.
Nếu đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm: người sử dụng đất không được thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, góp vốn. Do đó, không được công chứng.
Luật Công chứng 2014, Điều 4: công chứng viên chỉ được chứng nhận hợp đồng, giao dịch nếu nội dung phù hợp quy định pháp luật.
=> Tóm lại: Công chứng đất quy hoạch hợp pháp chỉ khi đất chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
Ví dụ: Một hộ gia đình tại quận 9 (TP. Thủ Đức) có mảnh đất nằm trong quy hoạch khu đô thị mới. Tuy nhiên, huyện chưa ban hành kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Gia đình này vẫn có thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
3.2. Trường hợp không được công chứng
Đất đã có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
Đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.
Ví dụ: Một mảnh đất tại huyện Đông Anh (Hà Nội) nằm trong diện quy hoạch mở đường và đã có kế hoạch sử dụng đất năm 2024. Khi chủ đất muốn chuyển nhượng và yêu cầu công chứng, công chứng viên sẽ từ chối chứng nhận hợp đồng vì không phù hợp quy định.
4. Rủi ro khi công chứng đất quy hoạch
Nguy cơ bị thu hồi: Khi Nhà nước triển khai quy hoạch, dù hợp đồng công chứng hợp pháp thì người mua vẫn bị thu hồi đất.
Giá trị bồi thường thấp: Thông thường, giá bồi thường sẽ căn cứ theo bảng giá đất Nhà nước, thấp hơn nhiều so với giá thị trường.
Khó khăn về vay vốn ngân hàng: Ngân hàng thường từ chối nhận thế chấp đất quy hoạch, kể cả đã công chứng hợp đồng mua bán.
>>> Xem thêm: Những trường hợp nào phải đóng Phí công chứng?
5. Lời khuyên khi công chứng đất quy hoạch
Tra cứu quy hoạch tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cổng thông tin địa phương trước khi ký hợp đồng.
Chỉ công chứng khi đất chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
Đàm phán rõ ràng về giá: Nếu mua đất quy hoạch, nên thương lượng giá thấp hơn so với thị trường để phòng ngừa rủi ro bị thu hồi.
Xin tư vấn pháp lý: Nên nhờ luật sư hoặc chuyên gia bất động sản tư vấn trước khi giao dịch.
Kết luận
Tóm lại, công chứng đất quy hoạch chỉ hợp pháp khi thửa đất mới nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Nếu đất đã có kế hoạch sử dụng đất, mọi giao dịch công chứng sẽ không được chấp nhận. Người dân cần nắm rõ căn cứ pháp luật, tra cứu kỹ thông tin quy hoạch trước khi ký hợp đồng để đảm bảo quyền lợi, hạn chế rủi ro khi giao dịch đất đai.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
