Trong những năm gần đây, tình trạng mua bán đất quy hoạch thông qua “vi bằng” lập tại văn phòng thừa phát lại ngày càng phổ biến. Nguyên nhân là do đất thuộc quy hoạch thường khó được công chứng, khiến nhiều người tìm đến vi bằng như một giải pháp thay thế. Tuy nhiên, mua đất quy hoạch qua vi bằng có thực sự hợp pháp hay không, và có những rủi ro gì cần lưu ý?
Theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2024, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ, khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu.
Như vậy, đất quy hoạch là phần đất đã nằm trong khu vực quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Ví dụ: Một thửa đất ở huyện Nhà Bè (TP.HCM) được đưa vào quy hoạch mở rộng đường giao thông theo quyết định của UBND TP thì đó là đất quy hoạch.
2. Vi bằng là gì và giá trị pháp lý của vi bằng?
Theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi xảy ra trên thực tế.
Tuy nhiên, Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định rõ:
Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực.
Vi bằng không có giá trị chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu tài sản.
Điều này có nghĩa là việc mua bán đất quy hoạch qua vi bằng không làm phát sinh quyền sử dụng đất cho người mua.
3. Mua đất quy hoạch qua vi bằng có hợp pháp không?
3.1. Về mặt pháp luật
Luật Đất đai 2024 (Điều 178) quy định: việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ hợp pháp khi được lập hợp đồng, công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện giao nhận tiền, giấy tờ, nhưng không thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Như vậy, mua đất quy hoạch qua vi bằng là không hợp pháp nếu coi vi bằng là căn cứ duy nhất để xác lập quyền sử dụng đất.
Người mua không được cấp sổ đỏ vì hợp đồng không hợp lệ.
Khi Nhà nước thu hồi đất quy hoạch, người mua không được bồi thường vì pháp luật chỉ công nhận quyền lợi của người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nguy cơ tranh chấp, lừa đảo rất cao vì một thửa đất có thể được bán cho nhiều người cùng qua vi bằng.
4. Ví dụ thực tế
Năm 2022 tại quận 12 (TP.HCM), nhiều người mua đất quy hoạch bằng vi bằng thừa phát lại. Khi Nhà nước triển khai dự án mở đường, những người mua chỉ có vi bằng không được bồi thường, toàn bộ quyền lợi thuộc về chủ đất đứng tên trong sổ đỏ.
Trong khi đó, cũng tại Hà Nội, một trường hợp mua đất quy hoạch tại Đông Anh qua vi bằng, sau đó bên bán tiếp tục bán cho người khác bằng hợp đồng công chứng. Người mua bằng vi bằng mất trắng, không được pháp luật bảo vệ.
Kiểm tra thông tin quy hoạch: Tra cứu tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cổng thông tin quy hoạch của địa phương.
Không mua bán qua vi bằng: Chỉ giao dịch đất bằng hợp đồng công chứng tại phòng công chứng hoặc UBND có thẩm quyền.
Xem xét thời gian quy hoạch triển khai: Nếu là quy hoạch treo nhiều năm, có thể cân nhắc mua nhưng vẫn phải lập hợp đồng công chứng đúng luật.
Tư vấn luật sư: Trước khi mua đất quy hoạch, nên nhờ luật sư tư vấn để hạn chế rủi ro pháp lý.
Kết luận
Tóm lại, đất quy hoạch mua qua vi bằng không hợp pháp bởi vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ ghi nhận sự kiện, không thay thế hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người mua đất bằng vi bằng sẽ đối mặt với nhiều rủi ro: không được cấp sổ đỏ, không được bồi thường khi thu hồi, và dễ phát sinh tranh chấp.
Do đó, để đảm bảo an toàn pháp lý, người dân cần tuyệt đối tránh giao dịch đất quy hoạch qua vi bằng, thay vào đó phải thực hiện đúng quy định pháp luật bằng hợp đồng công chứng, chứng thực.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
