Công chứng hợp đồng đặt cọc đất quy hoạch: có hiệu lực không?

Trong các giao dịch mua bán bất động sản, đặt cọc là bước đầu tiên để ràng buộc trách nhiệm giữa bên mua và bên bán. Tuy nhiên, đối với trường hợp công chứng hợp đồng đặt cọc đất quy hoạch, nhiều người lo ngại về tính pháp lý và hiệu lực của loại hợp đồng này. Liệu công chứng hợp đồng đặt cọc khi đất nằm trong diện quy hoạch có được pháp luật công nhận hay không?

>>> Xem thêm: Được hàng nghìn khách hàng lựa chọn – văn phòng công chứng.

1. Khái niệm công chứng hợp đồng đặt cọc đất quy hoạch

1.1. Hợp đồng đặt cọc là gì?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết thì mất cọc; ngược lại, nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại tài sản đặt cọc và bồi thường.

1.2. Công chứng hợp đồng đặt cọc đất quy hoạch

Công chứng theo Luật Công chứng 2014 là việc công chứng viên chứng nhận tính hợp pháp, xác thực của hợp đồng, giao dịch.
Công chứng hợp đồng đặt cọc đất quy hoạch là việc công chứng viên chứng nhận thỏa thuận đặt cọc mua bán đất nằm trong diện quy hoạch.

2. Căn cứ pháp lý liên quan đến công chứng hợp đồng đặt cọc đất quy hoạch

Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 328) – quy định về đặt cọc.
Luật Đất đai 2024 – quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quy hoạch:
- Đất quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm: vẫn được giao dịch, chuyển nhượng, do đó hợp đồng đặt cọc và việc công chứng là hợp pháp.
- Đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm: không được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp… nên công chứng viên sẽ từ chối công chứng hợp đồng đặt cọc nhằm mua bán.
Luật Công chứng 2014 – quy định công chứng viên không được chứng nhận hợp đồng, giao dịch trái pháp luật.

>>> Xem thêm: Đội ngũ chuyên nghiệp hỗ trợ bạn với Dịch vụ sổ đỏ.

3. Công chứng hợp đồng đặt cọc đất quy hoạch có hiệu lực không?

3.1. Trường hợp đất quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm

Người sử dụng đất vẫn có đầy đủ quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp.
Do đó, hợp đồng đặt cọc mua bán đất quy hoạch có thể được công chứng và có hiệu lực pháp lý.

Xem thêm: Hợp đồng cầm cố tài sản có hiệu lực từ thời điểm nào?

Ví dụ: Một hộ gia đình ở TP. Thủ Đức có thửa đất thuộc quy hoạch khu đô thị mới, nhưng địa phương chưa ban hành kế hoạch sử dụng đất năm 2025. Bên mua và bên bán ký hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứng, hợp đồng này có hiệu lực pháp luật.

3.2. Trường hợp đất quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm

Người sử dụng đất không được thực hiện các quyền giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho.
Do đó, công chứng viên sẽ từ chối công chứng hợp đồng đặt cọc. Nếu vẫn ký đặt cọc (không công chứng), hợp đồng này có thể bị vô hiệu vì vi phạm điều cấm của luật.

Ví dụ: Một mảnh đất tại huyện Gia Lâm (Hà Nội) đã có kế hoạch sử dụng đất năm 2024 để làm đường. Chủ đất và người mua ký hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng. Công chứng viên từ chối vì hợp đồng này nhằm mục đích mua bán quyền sử dụng đất trái quy định.

4. Rủi ro khi công chứng hợp đồng đặt cọc đất quy hoạch

Nguy cơ mất cọc: Nếu đất không đủ điều kiện giao dịch (đã có kế hoạch sử dụng hằng năm), bên mua có thể mất tiền cọc do hợp đồng vô hiệu.
Không được pháp luật bảo vệ: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu dẫn đến các bên không được pháp luật bảo vệ quyền lợi.
Dễ phát sinh tranh chấp: Người mua có thể kiện đòi lại tiền cọc, nhưng việc giải quyết kéo dài và phức tạp.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn chi tiết các bước hoàn tất Thủ tục công chứng.

5. Lời khuyên khi công chứng hợp đồng đặt cọc đất quy hoạch

Kiểm tra quy hoạch đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cổng thông tin địa phương.
Chỉ công chứng đặt cọc khi đất chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
Ghi rõ điều kiện hoàn trả cọc trong hợp đồng để tránh tranh chấp.
Tham khảo luật sư trước khi ký hợp đồng đặt cọc đất quy hoạch để đảm bảo quyền lợi.

Kết luận

Như vậy, công chứng hợp đồng đặt cọc đất quy hoạch chỉ có hiệu lực pháp lý khi thửa đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Nếu đất đã có kế hoạch, công chứng viên sẽ từ chối công chứng và hợp đồng đặt cọc có nguy cơ bị vô hiệu. Người dân cần thận trọng, kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi đặt cọc để tránh rủi ro, mất tiền và tranh chấp không đáng có.

Xem thêm: Lập di chúc với tài sản chung vợ chồng thế nào?

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Giải đáp thắc mắc thường gặp về ủy quyền làm sổ đỏ

>>> Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất: Hướng dẫn chi tiết

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.