Lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc qua môi giới bất động sản
Trong nhiều giao dịch nhà đất hiện nay, người mua và người bán thường thông qua bên thứ ba là môi giới để kết nối. Tuy nhiên, việc đặt cọc qua môi giới bất động sản có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được thực hiện cẩn trọng. Nhiều trường hợp người mua mất tiền, người bán bị ràng buộc pháp lý, thậm chí tranh chấp kéo dài chỉ vì ký hợp đồng đặt cọc không hợp lệ hoặc không đúng người có thẩm quyền. Vậy cần lưu ý gì khi đặt cọc thông qua môi giới? Bài viết sau sẽ phân tích kỹ lưỡng để bạn giao dịch an toàn và đúng luật.
>>> Xem thêm: Hướng dẫn sử dụng Hợp đồng đặt cọc trong giao dịch mua bán đất nền dự án
1. Đặt cọc qua môi giới bất động sản là gì?
Đặt cọc qua môi giới bất động sản là việc bên mua và/hoặc bên bán ký hợp đồng đặt cọc thông qua một bên trung gian – thường là nhân viên môi giới hoặc công ty môi giới nhà đất. Bên môi giới có thể đại diện một trong hai bên để nhận cọc, giao cọc hoặc tổ chức ký kết hợp đồng đặt cọc ban đầu.
Tuy nhiên, bản chất của giao dịch này vẫn là một hợp đồng dân sự giữa bên mua và bên bán. Việc môi giới tham gia không làm thay đổi quyền và nghĩa vụ pháp lý cốt lõi của các bên.
2. Căn cứ pháp lý liên quan đến đặt cọc qua môi giới bất động sản
Bộ luật Dân sự 2015, Điều 328: quy định về đặt cọc
Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 62, 63: về hoạt động môi giới bất động sản
Luật Nhà ở 2014, Điều 118: điều kiện giao dịch nhà ở
Bộ luật Dân sự 2015, Điều 138: về đại diện theo ủy quyền
Luật Công chứng 2014: trong trường hợp có công chứng hợp đồng đặt cọc
>>> Xem thêm: Giải pháp công chứng nhanh chóng, thuận tiện tại văn phòng công chứngchuyên nghiệp.
3. Rủi ro thường gặp khi đặt cọc qua môi giới bất động sản
3.1. Ký hợp đồng đặt cọc với môi giới không có ủy quyền
Nhiều trường hợp người mua đặt cọc trực tiếp cho môi giới mà không gặp bên bán hoặc không có giấy ủy quyền công chứng của chủ tài sản. Khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng có thể bị vô hiệu vì người nhận cọc không có tư cách pháp lý.
3.2. Giao tiền nhưng không có hợp đồng rõ ràng
Thay vì lập hợp đồng đầy đủ, nhiều môi giới chỉ yêu cầu bên mua ký một “phiếu đặt cọc” đơn giản, không nêu rõ các điều khoản xử lý vi phạm hoặc thông tin về tài sản. Điều này dễ dẫn đến mất cọc mà không có cơ sở pháp lý để đòi lại.
Do tin tưởng môi giới, nhiều người mua chuyển khoản hoặc giao tiền mặt cho người không phải chủ tài sản. Nếu chủ nhà không đồng ý bán hoặc không biết đến giao dịch, người mua rất khó đòi lại tiền.
3.4. Môi giới bỏ trốn sau khi nhận tiền
Một số môi giới lợi dụng sự thiếu hiểu biết của khách hàng để lập hợp đồng giả, lừa đảo chiếm đoạt tiền đặt cọc. Trường hợp này có thể bị truy cứu hình sự nhưng việc thu hồi tiền rất khó khăn.
4. Lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc qua môi giới bất động sản
4.1. Luôn yêu cầu gặp trực tiếp chủ sở hữu tài sản
Trước khi ký hợp đồng đặt cọc, người mua nên yêu cầu gặp người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu để xác minh thông tin và tránh bị lừa qua trung gian không minh bạch.
4.2. Chỉ ký hợp đồng đặt cọc với người có thẩm quyền
Nếu ký với môi giới hoặc người đại diện, bắt buộc phải có giấy ủy quyền công chứng hợp pháp từ chủ sở hữu tài sản. Không nên ký với người không rõ tư cách.
4.3. Hợp đồng đặt cọc phải có đầy đủ thông tin
Họ tên, CCCD của các bên
Thông tin chi tiết về tài sản: diện tích, vị trí, giấy tờ pháp lý
Chỉ giao tiền cho người ký hợp đồng và có tư cách hợp pháp. Nên sử dụng hình thức chuyển khoản để có chứng từ chứng minh. Nếu giao tiền mặt, phải có biên bản giao nhận tiền ký nhận đầy đủ.
5. Ví dụ minh họa thực tế đặt cọc qua môi giới bất động sản
Tình huống: Anh D được môi giới giới thiệu căn nhà tại Bình Tân, TP.HCM và đặt cọc 100 triệu đồng cho môi giới mà không gặp chủ nhà. Môi giới viết phiếu thu và hẹn sau 7 ngày sẽ ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiên sau đó, môi giới biến mất và chủ nhà cho biết chưa từng đồng ý bán nhà.
Kết quả: Anh D không thể lấy lại tiền vì môi giới không có ủy quyền, không có hợp đồng đặt cọc hợp pháp, và chỉ có phiếu thu viết tay không giá trị. Vụ việc được chuyển sang cơ quan công an xử lý theo hướng lừa đảo.
Đặt cọc qua môi giới bất động sản là lựa chọn phổ biến nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không có sự cẩn trọng và hiểu biết pháp lý. Người mua cần xác minh kỹ tư cách pháp lý của người nhận cọc, chỉ ký kết và giao tiền khi đã gặp được chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền hợp pháp, và đảm bảo hợp đồng đặt cọc có đầy đủ thông tin và điều khoản xử lý rõ ràng.
Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hoặc gặp khó khăn trong quá trình thực hiện các thủ tục liên quan đến đặt cọc qua môi giới bất động sản, hãy liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số hotline 0966.22.7979 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp. Chúng tôi cam kết mang đến dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tận tình, chuyên nghiệp, giúp bạn tiết kiệm thời gian và giải quyết mọi vấn đề pháp lý một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất.
>>> Xem thêm: Thủ tục công chứng di chúcgồm những bước nào và thực hiện ở đâu?
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
