Trong giao dịch bất động sản, một trong những vấn đề khiến nhiều người băn khoăn là việc đất dính quy hoạch. Khi rơi vào tình huống này, người sở hữu đất thường gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng hoặc định giá bán. Vậy làm thế nào để định giá bán hợp lý đối với loại đất này, vừa đúng quy định pháp luật, vừa hạn chế rủi ro?
Theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2024, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ, khoanh vùng đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu.
Từ đó, có thể hiểu: đất dính quy hoạch là đất nằm trong khu vực đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng.
Ví dụ: Một thửa đất tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) nằm trong diện quy hoạch mở rộng đường và đã được công bố thì đó là đất dính quy hoạch.
2. Căn cứ pháp lý về việc sử dụng và chuyển nhượng đất dính quy hoạch
Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung 2018) và tiếp tục được kế thừa trong Luật Đất đai 2024:
Nếu đất dính quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì người dân vẫn được thực hiện đầy đủ quyền (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…).
Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, người dân chỉ được tiếp tục sử dụng nhưng không được thực hiện giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp.
Như vậy, khi định giá đất dính quy hoạch, yếu tố pháp lý có ý nghĩa quyết định đến giá trị thực tế của mảnh đất.
3. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất dính quy hoạch
3.1. Thời gian thực hiện quy hoạch
Nếu quy hoạch chưa rõ thời gian thực hiện hoặc là quy hoạch treo nhiều năm, đất vẫn có thể được sử dụng và giao dịch. Lúc này giá trị đất không giảm quá mạnh.
Ngược lại, nếu quy hoạch sắp triển khai, giá trị đất thường giảm mạnh do nguy cơ bị thu hồi.
3.2. Loại quy hoạch
Quy hoạch làm đường, công trình công cộng thường khiến giá đất bị hạ thấp.
Quy hoạch phát triển khu dân cư, thương mại có thể vẫn giữ giá hoặc thậm chí tăng do kỳ vọng hạ tầng đồng bộ.
3.3. Giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường
Giá đất bồi thường khi thu hồi được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành (Điều 158 Luật Đất đai 2024).
Giá thị trường thường thấp hơn nhiều so với đất không dính quy hoạch, do tính thanh khoản thấp và rủi ro cao.
Ngân hàng thường không chấp nhận thế chấp đất đã có kế hoạch sử dụng hằng năm, khiến tính thanh khoản càng thấp và ảnh hưởng trực tiếp đến định giá.
4. Cách định giá bán hợp lý đối với đất dính quy hoạch
4.1. Xác định tình trạng pháp lý rõ ràng
Người bán cần tra cứu thông tin quy hoạch tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện để xác định đất thuộc quy hoạch nào, đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm hay chưa.
4.2. So sánh với giá đất lân cận không dính quy hoạch
Một cách phổ biến là tham khảo giá đất ở cùng khu vực nhưng không bị quy hoạch, sau đó điều chỉnh giảm từ 20% – 60% tùy mức độ rủi ro.
Ví dụ: Giá đất khu vực lân cận là 50 triệu/m². Nếu thửa đất nằm trong diện quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, có thể định giá khoảng 35 – 40 triệu/m².
4.3. Dựa trên thời gian quy hoạch triển khai
Nếu quy hoạch treo nhiều năm, có thể định giá gần với giá thị trường để dễ bán.
Nếu quy hoạch sắp triển khai, cần chấp nhận bán thấp hơn nhiều, chỉ nhỉnh hơn mức giá bồi thường Nhà nước dự kiến.
4.4. Tham khảo dịch vụ định giá chuyên nghiệp
Trong trường hợp khó xác định giá, có thể nhờ đến công ty định giá bất động sản được cấp phép để có mức giá hợp lý, phù hợp pháp luật.
>>> Xem thêm: Người dân thường mắc sai lầm gì về Phí công chứng?
5. Ví dụ thực tế về định giá đất dính quy hoạch
Năm 2023, tại quận Bình Thạnh (TP.HCM), một hộ gia đình có mảnh đất 80m² nằm trong diện quy hoạch mở rộng hẻm. Giá thị trường đất cùng khu vực là khoảng 120 triệu/m². Do đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, chủ đất chỉ có thể bán được với giá 70 triệu/m², thấp hơn gần 40% so với mặt bằng chung.
Ngược lại, một trường hợp khác tại huyện Hóc Môn, đất thuộc diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Người dân vẫn bán được với giá 85 triệu/m², chỉ thấp hơn khoảng 15% so với giá đất khu vực.
Kết luận
Như vậy, việc định giá đất dính quy hoạch phụ thuộc vào nhiều yếu tố: tình trạng pháp lý, loại quy hoạch, thời gian triển khai và nhu cầu thị trường. Người bán cần xác định rõ tình trạng quy hoạch, so sánh với giá khu vực và chấp nhận mức giảm hợp lý để giao dịch thành công.
Một định giá bán hợp lý không chỉ giúp thu hút người mua mà còn hạn chế rủi ro tranh chấp pháp lý, đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sở hữu đất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
