Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuThế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm được áp dụng phổ biến trong các giao dịch vay vốn, đầu tư và mua bán bất động sản hiện nay. Đối với tài sản chưa hình thành tại thời điểm giao kết, pháp luật vẫn cho phép sử dụng làm tài sản bảo đảm nếu đáp ứng đủ điều kiện luật định. Việc hiểu rõ quy định pháp lý sẽ giúp các bên hạn chế tranh chấp và bảo đảm hiệu lực của giao dịch.
>>> Xem thêm: Làm sao chọn dịch vụ làm sổ đỏ nhanh vừa uy tín vừa đúng quy trình pháp luật?
1. Thế chấp tài sản là gì?
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015:
“Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.”
Đây là biện pháp bảo đảm trong đó bên thế chấp vẫn được quản lý, khai thác và sử dụng tài sản, nhưng tài sản đó được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự như trả nợ, thanh toán hoặc thực hiện hợp đồng.
Đối tượng bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật.
2. Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật
Theo khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015:
“Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch.”
Quy định này tạo cơ sở pháp lý cho việc dùng nhiều loại tài sản chưa hoàn thiện hoặc chưa xác lập quyền sở hữu để bảo đảm nghĩa vụ.
2.1. Điều kiện của tài sản trong giao dịch thế chấp tài sản
Theo Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015:
“Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.”
Đồng thời, pháp luật cho phép tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
Như vậy, để giao dịch có giá trị pháp lý, tài sản phải:
- Được phép giao dịch theo quy định pháp luật
- Có khả năng xác định cụ thể
- Thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm tại thời điểm xử lý hoặc được xác lập quyền sở hữu theo thỏa thuận hợp pháp
- Không thuộc trường hợp bị cấm hoặc hạn chế giao dịch
>>> Xem thêm: Làm sao tìm công chứng gần đây vừa thuận tiện vừa xử lý hồ sơ nhanh chóng?
2.2. Các loại tài sản hình thành trong tương lai được dùng trong thế chấp tài sản
Trên thực tế, nhiều loại tài sản có thể trở thành đối tượng bảo đảm, bao gồm:
- Nhà ở đang xây dựng
- Công trình xây dựng chưa hoàn thành
- Căn hộ chung cư mua theo hợp đồng mua bán với chủ đầu tư
- Tài sản được tạo lập từ vốn vay
- Hàng hóa hình thành trong quá trình sản xuất kinh doanh
Theo khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP:
Tài sản hình thành trong tương lai có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nếu pháp luật không cấm.
Điều này mở rộng đáng kể phạm vi tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng và thương mại.
3. Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai có bắt buộc công chứng không?
Việc công chứng phụ thuộc vào từng loại tài sản và giao dịch cụ thể.
Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc trường hợp luật định phải công chứng hoặc chứng thực.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 160 Luật Nhà ở 2023 cho phép giao dịch bảo đảm khi đáp ứng điều kiện pháp luật về nhà ở và giao dịch bảo đảm.
3.1. Hiệu lực hợp đồng trong thế chấp tài sản
Theo Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015:
“Hợp đồng thế chấp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.”
Tuy nhiên, hiệu lực đối kháng với người thứ ba thường phát sinh từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định pháp luật chuyên ngành.
Do đó, chỉ ký kết hợp đồng chưa phải lúc nào cũng đủ để bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng quận Đống Đa – Địa chỉ phù hợp cho mọi nhu cầu giấy tờ
3.2. Đăng ký giao dịch bảo đảm đối với thế chấp
Theo Điều 298 Bộ luật Dân sự 2015:
Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Đối với bất động sản hoặc tài sản phải đăng ký, việc đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa đặc biệt quan trọng nhằm:
- Xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba
- Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán
- Hạn chế rủi ro tài sản bị giao dịch nhiều lần
- Bảo vệ quyền lợi của tổ chức tín dụng và bên nhận bảo đảm
4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch thế chấp
Theo Bộ luật Dân sự 2015, các bên có quyền và nghĩa vụ cơ bản như sau:
Bên bảo đảm có quyền:
- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản nếu không có thỏa thuận khác
- Đầu tư hoàn thiện tài sản hình thành trong tương lai
- Nhận lại giấy tờ sau khi nghĩa vụ được thực hiện xong
Bên bảo đảm có nghĩa vụ:
- Cung cấp thông tin trung thực về tài sản
- Bảo quản tài sản
- Không bán, chuyển nhượng hoặc xử lý trái thỏa thuận
Bên nhận bảo đảm có quyền:
- Kiểm tra tình trạng tài sản
- Yêu cầu xử lý tài sản khi nghĩa vụ bị vi phạm
- Được ưu tiên thanh toán theo thứ tự pháp luật quy định
5. Rủi ro pháp lý cần lưu ý khi thế chấp
Các giao dịch liên quan đến tài sản chưa hình thành tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không được kiểm tra kỹ.
Một số trường hợp thường gặp gồm:
- Tài sản không đủ điều kiện hình thành hoặc không được cấp giấy chứng nhận
- Dự án bị đình trệ hoặc tranh chấp
- Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư chưa đáp ứng điều kiện pháp lý
- Không đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định
- Một tài sản bị dùng bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ khác nhau
Do đó, trước khi giao kết hợp đồng, các bên cần rà soát hồ sơ pháp lý, xác minh tình trạng tài sản và kiểm tra điều kiện đăng ký để hạn chế tranh chấp phát sinh.
>>> Xem thêm: Kinh nghiệm giúp công chứng mua bán nhà nhanh chóng và hạn chế rủi ro
>>> Xem thêm: Quyền của vợ/chồng với tài sản trong trường hợp bị kiện
Kết luận
Pháp luật hiện hành cho phép sử dụng tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động vay vốn và đầu tư. Tuy nhiên, để giao dịch hợp pháp và an toàn, các bên cần bảo đảm đúng điều kiện về tài sản, hình thức hợp đồng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định. Việc nắm rõ quy định pháp lý sẽ giúp phòng ngừa rủi ro và bảo vệ quyền lợi của các chủ thể trong quá trình giao dịch.
Nếu bạn cần tư vấn pháp lý hoặc hỗ trợ lập, công chứng di chúc đúng quy định, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được hướng dẫn chi tiết. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn trong mọi giao dịch pháp lý.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com