tài sản hình thành trong tương lai

Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển nhanh, nhiều cá nhân và doanh nghiệp lựa chọn thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (chưa bàn giao, chưa có sổ đỏ) để vay vốn từ ngân hàng. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ căn cứ pháp lý, điều kiện hợp pháp và rủi ro tiềm ẩn của hình thức thế chấp này.

>>> Xem thêm: Chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà: Khi nào nên, khi nào không nên?

📚 Căn cứ pháp lý hiện hành

Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 318
Luật Nhà ở 2014 – Điều 19
Nghị định 21/2021/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (mới) – Điều 26
Luật Đất đai 2024 – cập nhật nội dung về điều kiện thế chấp bất động sản

🧱 Thế nào là tài sản hình thành trong tương lai?

Theo Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

➡️ Tài sản chưa hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp, nhưng sẽ hình thành và thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp trong tương lai.

📌 Ví dụ:

Căn hộ đang xây dựng, chưa bàn giao
Nhà đang trong quá trình hoàn công
Quyền sử dụng đất đang chờ cấp sổ

>>> Xem thêm: Những sai lầm thường gặp khi chọn văn phòng công chứng

📝 Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai có hợp pháp không?

✅ Có. Pháp luật hiện hành cho phép thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhưng kèm theo các điều kiện chặt chẽ, như:

⚖️ Theo Nghị định 21/2021/NĐ-CP

Phải có thông tin cụ thể về tài sản hình thành trong tương lai trong hợp đồng thế chấp
Phải đảm bảo tài sản sẽ hình thành thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp

🏗️ Với bất động sản hình thành trong tương lai

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nếu:

Đã đăng ký dự án đầy đủ
Có giấy phép xây dựng, thiết kế bản vẽ
Không vi phạm quy định về đất đai hoặc pháp lý dự án

📉 Rủi ro pháp lý khi thế chấp tài sản chưa hình thành

⚠️ Không được bàn giao đúng thời hạn

Nếu chủ đầu tư chậm bàn giao, ngân hàng không có tài sản để xử lý → rủi ro nợ xấu cao.

Xem thêm: Sổ đỏ quy định lối đi chung hiện nay như thế nào?

>>> Xem thêm: “Cần công chứng ngoài giờ hành chính?” Đâu là dịch vụ công chứng giấy tờ mà dân văn phòng đang truyền tai nhau?

⚠️ Chủ đầu tư vi phạm pháp luật

Nhiều dự án bị “treo” do thiếu pháp lý, dẫn đến tài sản không thể hình thành → hợp đồng thế chấp có thể bị vô hiệu.

⚠️ Người mua không đủ điều kiện sở hữu

Ví dụ: người nước ngoài mua căn hộ vượt quá hạn mức cho phép, khi thế chấp sẽ không được công chứng hợp đồng → giao dịch không đảm bảo pháp lý.

📍 Ví dụ minh họa thực tế

📚 Trường hợp tại TP.HCM (2022): Chị L. ký hợp đồng mua căn hộ dự án X, chưa bàn giao nhưng đã thế chấp hợp đồng vay ngân hàng 1 tỷ đồng. Sau đó, chủ đầu tư bị đình chỉ vì chưa đủ pháp lý. Ngân hàng không thể xử lý tài sản, trong khi chị L. mất khả năng trả nợ. Vụ việc vẫn đang tranh chấp tại Tòa án.

✅ Điều kiện để hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai hợp pháp

Có đầy đủ thông tin pháp lý tài sản dự kiến hình thành
Bên thế chấp có quyền sở hữu hoặc quyền phát sinh hợp pháp
Hợp đồng thế chấp phải công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm
Ngân hàng cần đánh giá kỹ rủi ro pháp lý và tiến độ dự án

🧩 Kết luận

Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là công cụ tài chính hữu hiệu, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không tuân thủ đúng quy định. Người vay, người nhận thế chấp và cả chủ đầu tư cần nắm rõ các điều kiện pháp luật mới nhất (như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023) để hạn chế tranh chấp phát sinh.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Xem thêm: Hợp đồng thế chấp tài sản vay ngân hàng: Những điều cần biết để tránh rủi ro pháp lý

Các bài viết liên quan:

>>> Hợp đồng chia tách nhà đất: Cách xử lý khi có tranh chấp

>>> Cần lưu ý gì khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà đất?

>>> Thủ tục góp vốn bằng nhà đất trong công ty TNHH như thế nào?

>>> Hợp đồng góp vốn bằng nhà đất: Tại sao cần phải công chứng và cách thực hiện

>>> Hợp đồng thế chấp tài sản vay ngân hàng: Những điều cần biết để tránh rủi ro pháp lý

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.