Trong quá trình thuê nhà, không ít trường hợp người thuê tự ý sửa chữa, cải tạo nhà ở để thuận tiện cho sinh hoạt hoặc kinh doanh mà không thông báo cho chủ nhà. Điều này dẫn đến nhiều tranh chấp khi hết hạn thuê, đặc biệt liên quan đến chi phí sửa chữa, hiện trạng nhà và trách nhiệm bồi thường. Vậy theo quy định pháp luật hiện hành, người thuê nhà sửa chữa nhà khi chưa có sự đồng ý của bên cho thuê có đúng không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể dưới góc độ pháp lý để làm rõ vấn đề này.
Nghĩa vụ của người thuê nhà theo quy định pháp luật
Theo Điều 480 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê tài sản có nghĩa vụ: “Sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích đã thỏa thuận; bảo quản tài sản thuê như tài sản của mình”.
Đối với nhà ở, khoản 1 Điều 131 Luật Nhà ở 2014 quy định nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, trong đó có nội dung: “Sử dụng nhà ở đúng mục đích đã thỏa thuận; giữ gìn nhà ở và không được tự ý đục phá, cải tạo, cơi nới nhà ở thuê”.
Như vậy, về nguyên tắc chung, người thuê nhà không được tự ý sửa chữa, cải tạo nhà ở thuê nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.
Người thuê nhà tự ý sửa chữa nhà có đúng không?
Trường hợp tự ý sửa chữa khi chưa được sự đồng ý của chủ nhà
Căn cứ các quy định nêu trên, có thể khẳng định: Người thuê nhà tự ý sửa chữa nhà mà không được sự đồng ý của chủ nhà là không đúng quy định pháp luật.
Việc sửa chữa, cải tạo có thể làm thay đổi:
Kết cấu nhà ở
Công năng sử dụng
Giá trị tài sản
Trong trường hợp này, người thuê có thể bị coi là vi phạm nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê.
Trường hợp được sửa chữa khi có thỏa thuận
Khoản 2 Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa tài sản thuê khi tài sản bị hư hỏng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Nếu hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận rõ:
Người thuê được quyền sửa chữa
Phạm vi sửa chữa
Trách nhiệm chi phí
thì việc người thuê nhà sửa chữa nhà trong phạm vi thỏa thuận là hoàn toàn hợp pháp.
Phân biệt sửa chữa cần thiết và cải tạo làm thay đổi hiện trạng nhà
Sửa chữa cần thiết để đảm bảo sinh hoạt
Sửa chữa cần thiết là các hoạt động như:
Thay bóng đèn, ổ khóa hỏng
Sửa vòi nước rò rỉ
Khắc phục hư hỏng nhỏ phát sinh trong quá trình sử dụng
Những sửa chữa này không làm thay đổi kết cấu, hiện trạng nhà, thường được pháp luật và thực tiễn chấp nhận, nhất là khi hợp đồng không quy định cụ thể.
được xem là cải tạo nhà ở, và bắt buộc phải có sự đồng ý của chủ nhà, thậm chí phải tuân thủ quy định về xây dựng, nhà ở.
Hậu quả pháp lý khi người thuê nhà tự ý sửa chữa nhà
Nghĩa vụ khôi phục lại hiện trạng ban đầu
Khoản 3 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Khi trả lại tài sản thuê, bên thuê phải trả lại tài sản trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo thỏa thuận”.
Do đó, nếu người thuê tự ý sửa chữa, cải tạo, họ có thể bị yêu cầu:
Khôi phục lại hiện trạng ban đầu
Tự chịu toàn bộ chi phí phát sinh
Không được yêu cầu thanh toán chi phí sửa chữa
Trường hợp sửa chữa không có sự đồng ý của chủ nhà, người thuê không có căn cứ pháp lý để yêu cầu bên cho thuê hoàn trả chi phí, kể cả khi việc sửa chữa làm tăng giá trị nhà.
Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu: “Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo nhà ở thuê”.
Đây là rủi ro pháp lý rất lớn đối với người thuê nhà khi tự ý sửa chữa.
Người thuê nhà có được sửa chữa khi nhà bị hư hỏng nghiêm trọng không?
Trong trường hợp nhà ở thuê bị hư hỏng nghiêm trọng, ảnh hưởng đến an toàn, người thuê có quyền:
Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa
Tạm ngừng sử dụng nhà
Đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê không khắc phục
Theo Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015: “Nếu bên cho thuê không sửa chữa tài sản thuê trong thời hạn hợp lý thì bên thuê có quyền tự sửa chữa và yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp, người thuê nên thông báo bằng văn bản trước khi tiến hành sửa chữa.
Khuyến nghị pháp lý cho các bên khi thuê nhà
Để hạn chế tranh chấp liên quan đến việc người thuê nhà sửa chữa nhà, các bên nên:
Ghi rõ trong hợp đồng thuê nhà về:
Quyền sửa chữa của người thuê
Phạm vi sửa chữa được phép
Trách nhiệm chi phí
Lập biên bản hiện trạng nhà khi bàn giao
Thỏa thuận rõ việc xử lý phần sửa chữa khi chấm dứt hợp đồng
Kết luận
Tóm lại, người thuê nhà tự ý sửa chữa nhà khi chưa có sự đồng ý của chủ nhà là không đúng quy định pháp luật và có thể phát sinh nhiều hậu quả pháp lý bất lợi. Việc sửa chữa chỉ hợp pháp khi có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng hoặc được sự chấp thuận của bên cho thuê. Do đó, để bảo vệ quyền lợi của mình, người thuê nhà cần đặc biệt thận trọng và tuân thủ đúng các quy định pháp luật liên quan.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
