Chung cư sở hữu có thời hạn 50 năm là loại hình bất động sản phổ biến tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, không phải lúc nào người mua cũng có thể thực hiện giao dịch mua bán hợp pháp. Vậy pháp luật hiện hành quy định những hạn chế mua bán chung cư 50 năm như thế nào, và trong trường hợp nào thì giao dịch bị cấm? Bài viết này sẽ phân tích chi tiết dựa trên Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024, cùng các quy định liên quan.
1. Cơ sở pháp lý về hạn chế mua bán chung cư 50 năm
Một số văn bản điều chỉnh trực tiếp đến việc giao dịch chung cư 50 năm bao gồm:
Điều 118 Luật Nhà ở 2023: Nhà ở được đưa vào giao dịch mua bán, tặng cho, thế chấp… khi đáp ứng điều kiện pháp luật.
Điều 123 Luật Nhà ở 2023: Các trường hợp nhà ở không được phép giao dịch.
Điều 188 Luật Đất đai 2024: Quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên.
Bộ luật Dân sự 2015: Các giao dịch dân sự vô hiệu nếu vi phạm điều cấm của luật.
Như vậy, pháp luật không cấm tuyệt đối việc mua bán chung cư 50 năm, nhưng có một số hạn chế quan trọng cần lưu ý.
2. Các trường hợp pháp luật cấm giao dịch mua bán chung cư 50 năm
2.1. Căn hộ chưa được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng)
Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2023, căn hộ phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì mới đủ điều kiện giao dịch. Nếu chưa có sổ hồng, việc mua bán chỉ là “giấy tờ viết tay” và không có giá trị pháp lý.
Ví dụ: Một khách hàng mua lại căn hộ 50 năm chỉ bằng hợp đồng viết tay do chủ đầu tư cấp phiếu bốc thăm tái định cư. Sau đó, khi tranh chấp xảy ra, Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu vì không có sổ hồng hợp lệ.
2.2. Căn hộ đang bị kê biên để thi hành án hoặc giải quyết tranh chấp
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2024, tài sản đang bị kê biên không được phép giao dịch. Nếu căn hộ 50 năm nằm trong diện tranh chấp hoặc bị phong tỏa bởi cơ quan thi hành án, hợp đồng mua bán sẽ vô hiệu.
Nhiều căn hộ 50 năm thuộc diện hình thành từ vốn vay hoặc góp vốn với chủ đầu tư. Trong trường hợp chưa thanh toán hết nghĩa vụ tài chính, chủ sở hữu không thể tự ý bán căn hộ.
2.4. Hết thời hạn sử dụng mà chưa được gia hạn hoặc cải tạo
Theo Điều 99 Luật Nhà ở 2023, khi hết thời hạn sử dụng, nhà chung cư phải được kiểm định. Nếu công trình buộc phải phá dỡ mà chưa có phương án tái thiết, việc giao dịch căn hộ sẽ không được chấp thuận.
Ví dụ: Một chung cư tại Hà Nội được xây năm 1975, thời hạn 50 năm đã hết từ 2025. Cơ quan quản lý yêu cầu phá dỡ, nên việc mua bán căn hộ tại đây là không hợp pháp.
2.5. Chủ sở hữu không có quyền định đoạt tài sản
Trường hợp căn hộ thuộc tài sản chung của vợ chồng, nhưng một bên tự ý bán mà không có sự đồng ý của người kia, giao dịch sẽ vô hiệu theo Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014.
>>> Xem thêm: Được nhiều người tin chọn – Dịch vụ sổ đỏ.
3. Rủi ro khi vi phạm hạn chế mua bán chung cư 50 năm
Khi tham gia giao dịch thuộc diện bị cấm, người mua sẽ gặp nhiều rủi ro pháp lý:
Hợp đồng bị tuyên vô hiệu, mất quyền sở hữu.
Khó đòi lại tiền đã giao dịch vì thủ tục khởi kiện phức tạp.
Nguy cơ bị lừa đảo khi mua bán bằng giấy viết tay.
Pháp luật hiện hành cho phép mua bán căn hộ 50 năm nhưng kèm theo nhiều điều kiện ràng buộc. Các trường hợp như chưa có sổ hồng, bị kê biên, tranh chấp, hoặc đã hết thời hạn sử dụng đều là những hạn chế mua bán chung cư 50 năm mà người dân cần đặc biệt lưu ý. Để tránh rủi ro, người mua nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý và thực hiện công chứng đầy đủ khi giao dịch.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
