Đặt cọc mua bán nhà đất nhưng phát sinh tranh chấp diện tích
Trong thực tế giao dịch bất động sản, việc đặt cọc thường được thực hiện khi các bên chưa hoàn tất việc đo đạc, kiểm tra hiện trạng nhà đất một cách đầy đủ. Chính vì vậy, không ít trường hợp sau khi đặt cọc mới phát sinh mâu thuẫn liên quan đến diện tích thực tế so với diện tích ghi trong giấy tờ. Tranh chấp diện tích sau khi đặt cọc nhà đất không chỉ ảnh hưởng đến hiệu lực của giao dịch mà còn tác động trực tiếp đến quyền lợi kinh tế của các bên. Bài viết dưới đây sẽ phân tích căn cứ pháp luật và hướng xử lý khi xảy ra tranh chấp loại này.
1. Nguyên nhân thường gặp dẫn đến tranh chấp diện tích sau khi đặt cọc nhà đất
1.1. Chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện tích trên Giấy chứng nhận
Một trong những nguyên nhân phổ biến là diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn hoặc lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sự chênh lệch này có thể xuất phát từ việc đo đạc thủ công trước đây, biến động ranh giới hoặc thay đổi hiện trạng sử dụng đất.
Trong nhiều trường hợp, bên bán không cố ý cung cấp thông tin sai, nhưng hậu quả pháp lý vẫn phát sinh khi các bên không có thỏa thuận rõ ràng ngay từ giai đoạn đặt cọc.
1.2. Hiện trạng sử dụng đất không phù hợp với hồ sơ pháp lý
Nhà đất có thể đang sử dụng vượt ranh, lấn chiếm hoặc có phần diện tích nằm ngoài Giấy chứng nhận. Khi tiến hành đo vẽ phục vụ thủ tục chuyển nhượng, các phần diện tích này không đủ điều kiện sang tên, từ đó phát sinh tranh chấp.
2. Tranh chấp diện tích phát sinh sau đặt cọc có làm hợp đồng đặt cọc vô hiệu không?
2.1. Xem xét theo quy định về giao dịch dân sự
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khi xảy ra tranh chấp diện tích sau khi đặt cọc nhà đất, cần xác định diện tích là yếu tố có tính quyết định đối với ý chí giao kết của các bên hay không.
Nếu diện tích là điều kiện cơ bản để bên mua quyết định đặt cọc, việc sai lệch nghiêm trọng có thể được coi là giao dịch được xác lập do nhầm lẫn theo “Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015”.
2.2. Trường hợp hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực
Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc đã có điều khoản dự liệu khả năng chênh lệch diện tích, ví dụ cho phép điều chỉnh giá theo diện tích thực tế hoặc chấp nhận sai số nhất định, thì tranh chấp diện tích không đương nhiên làm hợp đồng vô hiệu.
3. Trách nhiệm pháp lý của bên bán khi phát sinh tranh chấp diện tích
3.1. Nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực
Theo “Điều 6 Bộ luật Dân sự 2015”, các bên trong giao dịch dân sự phải tuân thủ nguyên tắc thiện chí, trung thực. Nếu bên bán biết rõ diện tích thực tế không phù hợp với giấy tờ nhưng vẫn cam kết chuyển nhượng toàn bộ diện tích như trên Giấy chứng nhận, họ có thể bị coi là vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin.
Trường hợp lỗi thuộc về bên bán, bên mua có quyền yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận hoặc theo quy định tại “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”.
>>> Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng đất đai thuận tiện hơn khi códịch vụ sổ đỏ hỗ trợ
4. Quyền và lựa chọn pháp lý của bên mua khi phát sinh tranh chấp diện tích
4.1. Yêu cầu điều chỉnh giá chuyển nhượng
Khi diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích đã thỏa thuận, bên mua có thể yêu cầu giảm giá tương ứng với phần diện tích thiếu hụt, nếu việc điều chỉnh này phù hợp với ý chí ban đầu của các bên.
4.2. Từ chối giao kết hợp đồng mua bán
Nếu sự chênh lệch diện tích làm thay đổi bản chất giao dịch, bên mua có thể từ chối ký hợp đồng mua bán chính thức và yêu cầu xử lý tiền đặt cọc theo quy định pháp luật.
5. Giải quyết tranh chấp diện tích sau khi đặt cọc nhà đất theo trình tự pháp luật
5.1. Thương lượng, hòa giải giữa các bên
Thương lượng vẫn là phương án ưu tiên nhằm giảm chi phí và thời gian. Việc lập biên bản làm việc ghi nhận ý kiến của các bên sẽ giúp tạo chứng cứ nếu tranh chấp phải đưa ra cơ quan có thẩm quyền.
5.2. Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền
Trường hợp không đạt được thỏa thuận, bên bị ảnh hưởng có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp. Khi đó, Tòa án sẽ xem xét hợp đồng đặt cọc, mức độ chênh lệch diện tích và lỗi của các bên để đưa ra phán quyết phù hợp.
6. Khuyến nghị thực tiễn để hạn chế tranh chấp diện tích khi đặt cọc nhà đất
Để tránh tranh chấp diện tích sau khi đặt cọc nhà đất, các bên nên:
Kiểm tra kỹ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng thực tế;
Thỏa thuận rõ trong hợp đồng đặt cọc về cách xử lý khi có chênh lệch diện tích;
Ưu tiên đo đạc lại trước khi đặt cọc với các giao dịch có giá trị lớn;
Lập hợp đồng đặt cọc tại tổ chức hành nghề công chứng để được tư vấn pháp lý đầy đủ.
Kết luận
Tranh chấp diện tích phát sinh sau khi đặt cọc là rủi ro phổ biến nhưng hoàn toàn có thể kiểm soát nếu các bên nhận diện đúng bản chất pháp lý của giao dịch. Việc dự liệu trước phương án xử lý và tuân thủ nguyên tắc thiện chí, trung thực sẽ giúp hạn chế đáng kể tranh chấp. Do đó, khi xảy ra tranh chấp diện tích sau khi đặt cọc nhà đất, các bên cần bình tĩnh đánh giá quyền và nghĩa vụ của mình để lựa chọn hướng giải quyết phù hợp.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
ng nhận
