Đặt cọc mua bán nhà đất khi tài sản đứng tên một người trong hôn nhân
Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, không ít trường hợp nhà đất chỉ đứng tên một người nhưng thực tế người đó đang trong thời kỳ hôn nhân. Điều này đặt ra nhiều rủi ro pháp lý cho bên mua ngay từ giai đoạn đặt cọc, đặc biệt khi không làm rõ chế độ tài sản vợ chồng. Việc đặt cọc nhà đất đứng tên một người trong hôn nhân nếu thực hiện không đúng quy định có thể dẫn đến hợp đồng vô hiệu, mất cọc hoặc phát sinh tranh chấp kéo dài. Bài viết dưới đây sẽ phân tích đầy đủ căn cứ pháp luật và hướng xử lý an toàn cho các bên khi tham gia giao dịch.
>>> Xem thêm: Giải đáp: Có thể công chứng giấy ủy quyền tại bất kỳvăn phòng công chứng nào không?
1. Nhà đất đứng tên một người trong hôn nhân có mặc nhiên là tài sản riêng?
1.1. Nguyên tắc xác định tài sản chung – tài sản riêng
Theo “Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014”, tài sản do vợ chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung, trừ trường hợp được chứng minh là tài sản riêng. Việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên một người không phải căn cứ duy nhất để xác định tài sản đó là tài sản riêng.
Ngược lại, “Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014” quy định tài sản riêng bao gồm tài sản có trước hôn nhân, được tặng cho riêng, thừa kế riêng hoặc được chia riêng trong thời kỳ hôn nhân theo quy định pháp luật.
1.2. Hệ quả pháp lý khi không chứng minh được tài sản riêng
Trường hợp bên bán không chứng minh được nhà đất là tài sản riêng thì pháp luật mặc nhiên suy đoán đây là tài sản chung của vợ chồng, dù chỉ đứng tên một người. Khi đó, mọi giao dịch liên quan đến tài sản, bao gồm cả đặt cọc, đều phải tuân thủ nguyên tắc thỏa thuận của cả hai vợ chồng.
2. Đặt cọc nhà đất đứng tên một người trong hôn nhân có cần chữ ký của vợ/chồng không?
2.1. Đặt cọc có được coi là giao dịch định đoạt tài sản chung?
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Dù chưa phải là hợp đồng mua bán, nhưng đặt cọc thể hiện ý chí cam kết chuyển nhượng tài sản trong tương lai.
Trong trường hợp nhà đất là tài sản chung, việc một người tự ý ký hợp đồng đặt cọc mà không có sự đồng ý của người còn lại có thể bị coi là giao dịch vi phạm quyền định đoạt tài sản chung, trái với “Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014”.
>>> Xem thêm: Thời gian xử lý hồ sơ khi dùngdịch vụ sổ đỏ có nhanh hơn tự làm không?
2.2. Rủi ro pháp lý cho bên mua khi chỉ ký với một người
Thực tiễn xét xử cho thấy nhiều vụ việc hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu do thiếu sự tham gia của vợ hoặc chồng người bán. Khi đó, bên mua có nguy cơ:
Không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng;
Phải khởi kiện để đòi lại tiền cọc;
Phát sinh tranh chấp kéo dài, tốn chi phí và thời gian.
3. Trường hợp nào được phép đặt cọc chỉ với người đứng tên?
3.1. Có căn cứ chứng minh tài sản là tài sản riêng
Bên bán có thể đơn phương ký hợp đồng đặt cọc nếu xuất trình được tài liệu chứng minh tài sản là tài sản riêng, chẳng hạn:
Văn bản xác nhận tài sản có trước hôn nhân;
Văn bản tặng cho riêng, thừa kế riêng;
Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân được công chứng hợp lệ.
Khi đó, việc đặt cọc nhà đất đứng tên một người trong hôn nhân sẽ có cơ sở pháp lý vững chắc hơn.
3.2. Có văn bản ủy quyền hoặc chấp thuận của vợ/chồng
Trường hợp nhà đất là tài sản chung nhưng chỉ một người trực tiếp giao dịch, người còn lại phải có văn bản ủy quyền hoặc văn bản chấp thuận rõ ràng. Văn bản này nên được công chứng để đảm bảo giá trị chứng cứ và hạn chế tranh chấp về sau.
4. Hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này có bắt buộc công chứng không?
Pháp luật hiện hành không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng. Tuy nhiên, với các giao dịch liên quan đến nhà đất đang trong hôn nhân, việc công chứng hợp đồng đặt cọc mang ý nghĩa quan trọng nhằm:
Xác minh tình trạng hôn nhân và năng lực hành vi;
Kiểm tra căn cứ xác định tài sản chung – riêng;
Ghi nhận đầy đủ ý chí của các bên liên quan.
Đây là bước phòng ngừa rủi ro hiệu quả, đặc biệt khi giá trị tài sản lớn.
5. Hậu quả pháp lý nếu đặt cọc không đúng quy định
5.1. Nguy cơ hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu
Theo “Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015”, giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội sẽ bị vô hiệu. Nếu việc đặt cọc xâm phạm quyền định đoạt tài sản chung của vợ chồng, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc một phần.
Khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo “Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015”. Tuy nhiên, việc xác định lỗi và trách nhiệm bồi thường thường phức tạp, dễ phát sinh tranh chấp nếu không có thỏa thuận rõ ràng ngay từ đầu.
6. Khuyến nghị thực tiễn cho bên mua nhà đất
Để hạn chế rủi ro khi đặt cọc nhà đất đứng tên một người trong hôn nhân, bên mua nên:
Yêu cầu cung cấp giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân;
Xác minh rõ chế độ tài sản vợ chồng trước khi đặt cọc;
Yêu cầu cả hai vợ chồng cùng ký hoặc có văn bản ủy quyền hợp lệ;
Ưu tiên lập hợp đồng đặt cọc tại tổ chức hành nghề công chứng.
Kết luận
Việc nhà đất đứng tên một người trong thời kỳ hôn nhân không đồng nghĩa với quyền tự do giao dịch tuyệt đối của người đó. Nếu không xác định đúng bản chất tài sản, việc đặt cọc có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho bên mua. Do đó, đặt cọc nhà đất đứng tên một người trong hôn nhân cần được thực hiện thận trọng, có căn cứ pháp lý rõ ràng và sự tham gia đầy đủ của các chủ thể có quyền lợi liên quan.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
