Đặt cọc mua bán nhà đất khi một bên là người chưa đủ năng lực hành vi dân sự
Trong thực tế giao dịch nhà đất, không ít trường hợp bên mua hoặc bên bán là người chưa đủ năng lực hành vi dân sự, như người chưa thành niên hoặc người bị hạn chế năng lực theo quyết định của Tòa án. Khi đó, việc giao kết hợp đồng đặt cọc tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không tuân thủ đúng quy định. Đặt cọc nhà đất người chưa đủ năng lực hành vi là vấn đề cần được xem xét cẩn trọng để tránh nguy cơ hợp đồng vô hiệu và tranh chấp về tiền cọc. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ căn cứ pháp luật và cách xử lý đúng trong trường hợp này.
>>> Xem thêm: Làm hợp đồng mua bán nhà đất tạivăn phòng công chứng có đảm bảo không?
1. Thế nào là người chưa đủ năng lực hành vi dân sự?
1.1. Các trường hợp chưa đủ năng lực hành vi theo Bộ luật Dân sự 2015
Theo “Bộ luật Dân sự 2015”, năng lực hành vi dân sự của cá nhân được phân loại như sau:
Người chưa thành niên (chưa đủ 18 tuổi);
Người mất năng lực hành vi dân sự theo quyết định của Tòa án;
Người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi;
Người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
Các chủ thể này không được tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ trường hợp pháp luật cho phép hoặc phải thông qua người đại diện hợp pháp.
1.2. Hệ quả pháp lý khi tham gia giao dịch nhà đất
Giao dịch về nhà đất, bao gồm cả hợp đồng đặt cọc, là giao dịch có giá trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền tài sản. Do đó, nếu một bên là người chưa đủ năng lực hành vi mà vẫn tự ký hợp đồng đặt cọc thì giao dịch có nguy cơ không đáp ứng điều kiện về chủ thể theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”.
2. Người chưa đủ năng lực hành vi có được ký hợp đồng đặt cọc nhà đất không?
2.1. Nguyên tắc chung
Theo “Điều 21, Điều 22 và Điều 24 Bộ luật Dân sự 2015”:
Người chưa đủ năng lực hành vi không được tự mình xác lập giao dịch dân sự;
Việc giao kết phải do người đại diện theo pháp luật thực biết.
Như vậy, người chưa đủ năng lực hành vi không được trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc nhà đất, kể cả khi có sự đồng ý miệng của gia đình.
3. Rủi ro pháp lý khi đặt cọc nhà đất với người chưa đủ năng lực hành vi
3.1. Nguy cơ hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu
Theo “Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015”, giao dịch dân sự do người chưa đủ năng lực hành vi xác lập có thể bị tuyên vô hiệu.
Hệ quả là:
Hợp đồng đặt cọc không có giá trị pháp lý;
Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
Việc phạt cọc có thể không được chấp nhận.
3.2. Khó xử lý tiền đặt cọc khi xảy ra tranh chấp
Trong thực tiễn, nhiều tranh chấp phát sinh khi:
Một bên yêu cầu phạt cọc;
Bên còn lại yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu do sai chủ thể.
Tòa án thường ưu tiên bảo vệ người chưa đủ năng lực hành vi, khiến bên còn lại chịu rủi ro mất thời gian và chi phí tố tụng.
4. Cách đặt cọc nhà đất đúng pháp luật khi có người chưa đủ năng lực hành vi
Để đặt cọc nhà đất người chưa đủ năng lực hành vi đúng quy định, cần lưu ý:
Kiểm tra tình trạng năng lực hành vi của các bên;
Yêu cầu xuất trình giấy tờ chứng minh tư cách đại diện;
Hợp đồng đặt cọc ghi rõ thông tin người đại diện và người được đại diện;
Mục đích đặt cọc phải phù hợp lợi ích của người được đại diện;
Không giao tiền trực tiếp cho người chưa đủ năng lực hành vi.
>>> Xem thêm: Làm thế nào để đảm bảoCông chứng di chúc của bạn được bảo quản an toàn
5. Có nên biết công chứng hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này?
Trong trường hợp một bên là người chưa đủ năng lực hành vi:
Công chứng viên sẽ kiểm tra tư cách đại diện;
Đánh giá tính hợp pháp của giao dịch;
Từ chối công chứng nếu không đủ điều kiện.
Vì vậy, công chứng hợp đồng đặt cọc là biện pháp cần thiết để hạn chế rủi ro và tránh hợp đồng vô hiệu.
6. Xử lý tiền đặt cọc nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu
Theo “Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015”:
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Trong đa số trường hợp, việc phạt cọc theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015” không được áp dụng khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu.
7. Kết luận
Đặt cọc nhà đất người chưa đủ năng lực hành vi là giao dịch tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất lớn nếu không tuân thủ đúng quy định về chủ thể và đại diện. Người chưa đủ năng lực hành vi không được trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc; mọi giao dịch phải thông qua người đại diện hợp pháp và vì lợi ích của người được đại diện. Để bảo đảm an toàn pháp lý, các bên nên kiểm tra kỹ tư cách chủ thể và ưu tiên công chứng hợp đồng đặt cọc trong những trường hợp này.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
