Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, nhà đất có lối đi chung là loại tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nhưng lại thường bị xem nhẹ ở giai đoạn đặt cọc. Không ít trường hợp sau khi đặt cọc, bên mua mới phát hiện lối đi chung không được ghi nhận rõ trong giấy tờ hoặc phát sinh tranh chấp với các hộ liền kề. Việc đặt cọc nhà đất có lối đi chung nếu không được thỏa thuận chặt chẽ ngay từ đầu có thể dẫn đến việc không thể sang tên hoặc sử dụng tài sản đúng mục đích. Bài viết dưới đây sẽ phân tích căn cứ pháp luật và những điểm cần đặc biệt lưu ý khi đặt cọc đối với loại nhà đất này.
1. Lối đi chung trong giao dịch nhà đất được hiểu như thế nào?
1.1. Khái niệm lối đi chung theo pháp luật dân sự
Theo “Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015”, quyền về lối đi qua là một dạng quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề. Lối đi chung thường phát sinh khi thửa đất bị vây bọc không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng và phải đi nhờ qua đất của người khác.
Trong thực tế, lối đi chung có thể tồn tại dưới nhiều hình thức: lối đi được thỏa thuận bằng văn bản, lối đi hình thành theo tập quán sử dụng lâu dài hoặc lối đi đã được thể hiện trên bản đồ địa chính nhưng chưa được ghi nhận đầy đủ trong Giấy chứng nhận.
1.2. Lối đi chung có phải là một phần của quyền sử dụng đất?
Lối đi chung không phải lúc nào cũng là phần diện tích thuộc quyền sử dụng đất của người mua. Trong nhiều trường hợp, đây chỉ là quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề. Việc hiểu sai bản chất này là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp sau khi đặt cọc hoặc sau khi sang tên.
2. Đặt cọc nhà đất có lối đi chung tiềm ẩn những rủi ro pháp lý nào?
2.1. Lối đi chung không được ghi nhận trong Giấy chứng nhận
Một rủi ro thường gặp là lối đi chung chỉ tồn tại trên thực tế sử dụng mà không được thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, bên mua có thể gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền sử dụng lối đi nếu phát sinh tranh chấp với các hộ liền kề.
Nếu bên mua đặt cọc khi chưa kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của lối đi chung, giao dịch có thể rơi vào tình trạng không đạt được mục đích sử dụng ban đầu.
2.2. Tranh chấp với các chủ sử dụng đất liền kề
Sau khi đặt cọc, bên mua mới phát hiện lối đi chung đang bị các hộ khác tranh chấp, thu hẹp hoặc hạn chế sử dụng. Đây là tình huống phổ biến khiến bên mua không thể tiếp cận nhà đất một cách ổn định, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và khả năng khai thác tài sản.
>>> Xem thêm: Lý do nên ưu tiên sử dụngdịch vụ sổ đỏ thay vì tự nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước
3. Pháp luật có cấm đặt cọc mua bán nhà đất có lối đi chung không?
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Pháp luật không cấm việc đặt cọc mua bán nhà đất có lối đi chung.
Tuy nhiên, giao dịch đặt cọc vẫn phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”, trong đó nội dung giao dịch không được vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Nếu lối đi chung không đủ điều kiện pháp lý để bảo đảm quyền sử dụng ổn định, việc đặt cọc có thể tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp và khó thực hiện hợp đồng mua bán chính thức.
4. Lối đi chung có phải là điều kiện ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng đặt cọc?
4.1. Trường hợp lối đi chung là yếu tố quyết định giao dịch
Nếu lối đi chung là điều kiện cơ bản để bên mua quyết định đặt cọc, việc thông tin không đầy đủ hoặc không đúng sự thật về lối đi có thể được coi là hành vi vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực theo “Điều 6 Bộ luật Dân sự 2015”.
Trong trường hợp này, bên mua có thể yêu cầu hủy bỏ giao dịch hoặc xử lý tiền đặt cọc theo thỏa thuận và quy định pháp luật.
4.2. Trường hợp lối đi chung đã được thỏa thuận rõ trong hợp đồng đặt cọc
Nếu hợp đồng đặt cọc đã ghi nhận rõ tình trạng lối đi chung, phạm vi sử dụng, quyền và nghĩa vụ liên quan, thì việc phát sinh tranh chấp sau này sẽ được xem xét trên cơ sở nội dung đã thỏa thuận, hạn chế nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu.
5. Nội dung cần ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc khi đất có lối đi chung
Khi đặt cọc nhà đất có lối đi chung, hợp đồng đặt cọc cần làm rõ:
Hiện trạng lối đi chung tại thời điểm đặt cọc;
Lối đi chung có được ghi nhận trong Giấy chứng nhận hay không;
Phạm vi, chiều rộng, mục đích sử dụng lối đi;
Cam kết của bên bán về quyền sử dụng ổn định lối đi chung;
Trách nhiệm xử lý tiền đặt cọc nếu lối đi chung không đủ điều kiện pháp lý để sang tên hoặc sử dụng.
Việc ghi nhận rõ các nội dung này giúp xác định chính xác ý chí của các bên và làm căn cứ giải quyết tranh chấp nếu phát sinh.
>>> Xem thêm: Làm thế nào để đảm bảoCông chứng di chúc hợp pháp với mọi loại tài sản
6. Vai trò của công chứng khi đặt cọc nhà đất có lối đi chung
Pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng. Tuy nhiên, với các trường hợp nhà đất có lối đi chung, công chứng viên có vai trò quan trọng trong việc:
Kiểm tra hồ sơ pháp lý liên quan đến thửa đất và lối đi;
Phân tích rủi ro pháp lý cho các bên;
Tư vấn cách ghi nhận lối đi chung trong hợp đồng đặt cọc một cách phù hợp.
Việc lập hợp đồng đặt cọc tại tổ chức hành nghề công chứng giúp hạn chế đáng kể tranh chấp phát sinh từ lối đi chung.
7. Khuyến nghị thực tiễn cho bên mua trước khi đặt cọc
Để hạn chế rủi ro khi đặt cọc nhà đất có lối đi chung, bên mua nên:
Trực tiếp kiểm tra hiện trạng lối đi chung;
Yêu cầu cung cấp tài liệu thể hiện quyền sử dụng lối đi;
Thỏa thuận rõ trách nhiệm của bên bán nếu lối đi chung phát sinh tranh chấp;
Chỉ đặt cọc khi đã đánh giá đầy đủ khả năng sử dụng ổn định của tài sản.
Nhà đất có lối đi chung không phải là tài sản không thể giao dịch, nhưng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu các bên không làm rõ ngay từ giai đoạn đặt cọc. Việc đặt cọc nhà đất có lối đi chung cần được thực hiện trên cơ sở hiểu đúng bản chất pháp lý của lối đi và có thỏa thuận chặt chẽ trong hợp đồng. Đây là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi của các bên và hạn chế tranh chấp trong quá trình mua bán nhà đất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
