Công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất có kiểm tra nguồn gốc đất không?
Trong giao dịch mua bán nhà đất, nhiều người cho rằng việc kiểm tra nguồn gốc đất chỉ cần thực hiện khi ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít tranh chấp phát sinh ngay từ giai đoạn đặt cọc do bên mua không nắm rõ tình trạng pháp lý và nguồn gốc hình thành thửa đất. Việc kiểm tra nguồn gốc đất khi công chứng đặt cọc vì thế trở thành vấn đề được đặc biệt quan tâm, nhất là với các giao dịch có giá trị lớn. Bài viết dưới đây sẽ phân tích trách nhiệm của công chứng viên và phạm vi kiểm tra nguồn gốc đất trong hợp đồng đặt cọc nhà đất.
>>> Xem thêm: Lưu ý quan trọng khi công chứng hợp đồng vay tiền tại văn phòng công chứng
1. Công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất có bắt buộc theo luật không?
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự và pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng. Tuy nhiên, khi các bên lựa chọn công chứng, giao dịch đặt cọc sẽ chịu sự điều chỉnh của pháp luật về công chứng.
Khi đó, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng và giao dịch theo quy định của pháp luật hiện hành.
2. Kiểm tra nguồn gốc đất khi công chứng đặt cọc được hiểu như thế nào?
2.1. Khái niệm nguồn gốc đất trong giao dịch nhà đất
Nguồn gốc đất được hiểu là quá trình hình thành quyền sử dụng đất, bao gồm căn cứ Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho theo quy định pháp luật.
Việc kiểm tra nguồn gốc đất khi công chứng đặt cọc không đồng nghĩa với việc thẩm tra toàn bộ lịch sử pháp lý của thửa đất, mà tập trung vào các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến khả năng giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai.
>>> Xem thêm: Địa chỉ cung cấpdịch vụ sổ đỏ uy tín, được khách hàng tin tưởng lựa chọn
2.2. Phạm vi kiểm tra của công chứng viên
Theo “Điều 7 Luật Công chứng 2024”, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch và yêu cầu người yêu cầu công chứng cung cấp hồ sơ, giấy tờ liên quan. Đối với hợp đồng đặt cọc nhà đất, công chứng viên thường kiểm tra:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Chủ thể đứng tên trên Giấy chứng nhận;
Hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng;
Các hạn chế về quyền sử dụng đất được ghi nhận trên giấy tờ.
3. Công chứng viên có trách nhiệm xác minh sâu nguồn gốc đất không?
3.1. Không thay thế cơ quan đăng ký đất đai
Công chứng viên không có thẩm quyền xác minh độc lập tại cơ quan quản lý đất đai về toàn bộ lịch sử biến động của thửa đất. Việc kiểm tra nguồn gốc đất khi công chứng đặt cọc chủ yếu dựa trên hồ sơ do các bên cung cấp và đối chiếu với quy định pháp luật.
Theo “Điều 5 Luật Công chứng 2024”, công chứng viên hoạt động độc lập, khách quan nhưng không thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai.
3.2. Trường hợp công chứng viên từ chối công chứng
Nếu phát hiện giấy tờ về quyền sử dụng đất có dấu hiệu không hợp pháp, không rõ nguồn gốc hoặc có tranh chấp, công chứng viên có quyền từ chối công chứng theo “Điều 43 Luật Công chứng 2024”. Đây là cơ chế quan trọng nhằm ngăn ngừa rủi ro pháp lý ngay từ giai đoạn đặt cọc.
>>> Xem thêm: Khi nào nên cập nhậtDi chúc tại nhà sau những biến động lớn trong gia đình
4. Nguồn gốc đất có ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng đặt cọc không?
4.1. Trường hợp nguồn gốc đất không đủ điều kiện chuyển nhượng
Nếu thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo pháp luật đất đai, việc đặt cọc để mua bán đất đó có thể bị coi là giao dịch không đạt được mục đích. Khi đó, hợp đồng đặt cọc có nguy cơ bị tuyên vô hiệu theo “Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015”.
4.2. Trách nhiệm của các bên khi phát sinh tranh chấp
Trong trường hợp nguồn gốc đất không rõ ràng nhưng các bên vẫn giao kết hợp đồng đặt cọc, việc xác định lỗi và xử lý tiền đặt cọc sẽ căn cứ vào mức độ nhận thức và nghĩa vụ cung cấp thông tin của mỗi bên theo “Điều 6 Bộ luật Dân sự 2015”.
5. Vai trò của công chứng trong việc hạn chế rủi ro về nguồn gốc đất
Mặc dù không kiểm tra toàn bộ lịch sử pháp lý của thửa đất, việc công chứng hợp đồng đặt cọc vẫn mang ý nghĩa quan trọng trong việc:
Buộc các bên xuất trình giấy tờ pháp lý về nhà đất;
Cảnh báo rủi ro pháp lý liên quan đến nguồn gốc đất;
Ghi nhận rõ cam kết của bên bán về tính hợp pháp của tài sản.
Đây là cơ sở quan trọng để giải quyết tranh chấp nếu phát sinh trong tương lai.
6. Khuyến nghị thực tiễn cho bên mua khi đặt cọc nhà đất
Để hạn chế rủi ro liên quan đến kiểm tra nguồn gốc đất khi công chứng đặt cọc, bên mua nên:
Yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý về nhà đất;
Không chỉ dựa vào việc công chứng để đánh giá an toàn pháp lý;
Chủ động xác minh thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai khi cần thiết;
Ghi rõ cam kết về nguồn gốc và điều kiện chuyển nhượng trong hợp đồng đặt cọc.
Kết luận
Pháp luật không yêu cầu công chứng viên phải xác minh toàn bộ lịch sử hình thành thửa đất khi công chứng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, việc kiểm tra nguồn gốc đất khi công chứng đặt cọc vẫn là bước quan trọng nhằm đánh giá khả năng giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai. Hiểu đúng phạm vi trách nhiệm của công chứng viên sẽ giúp các bên chủ động hơn trong việc bảo vệ quyền lợi của mình khi tham gia giao dịch nhà đất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
