Công chứng hợp đồng chia tách đất đối với tài sản hình thành trong tương lai
Hiện nay, nhu cầu chia tách đất để phân chia quyền sử dụng đất giữa các thành viên gia đình hoặc các bên tham gia đầu tư ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, đối với các dự án mới, đất chưa được tách sổ hoặc đang trong giai đoạn hạ tầng chưa hoàn thiện, việc công chứng chia tách đất tương lai luôn là vấn đề pháp lý phức tạp, đòi hỏi phải hiểu rõ quy định pháp luật. Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể điều kiện, thủ tục, căn cứ pháp lý và đưa ra ví dụ thực tế minh họa.
Theo Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng nhưng sẽ hình thành trong tương lai theo thỏa thuận, quy hoạch hoặc kế hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đối với đất đai, khái niệm này thường áp dụng với:
Các dự án phân lô bán nền đang hoàn thiện hạ tầng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng nền.
Đất đang trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng, điều chỉnh quy hoạch.
2. Căn cứ pháp lý để công chứng chia tách đất tương lai
2.1. Bộ luật Dân sự 2015
Điều 108: Cho phép giao dịch đối với tài sản hình thành trong tương lai.
Điều 119: Giao dịch dân sự có thể lập thành văn bản, có công chứng nếu pháp luật quy định.
2.2. Luật Công chứng 2014
Điều 4 Luật Công chứng 2014: Văn bản công chứng nhằm bảo đảm tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng.
Điều 35 Luật Công chứng 2014: Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu hợp đồng không đủ điều kiện.
2.3. Luật Đất đai 2013
Điều 188: Quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật quy định khác.
Pháp luật Việt Nam hiện chưa có quy định rõ về chia tách đất đối với quyền sử dụng đất chưa hình thành (chưa được cấp sổ đỏ riêng), vì vậy việc công chứng chia tách đất tương lai chỉ được chấp nhận trong các trường hợp đặc thù như phân chia tài sản thừa kế hoặc dự án đủ điều kiện mở bán.
>>> Xem thêm: Top 10 văn phòng công chứng hỗ trợ dịch vụ pháp lý uy tín cho khách hàng
3. Điều kiện để công chứng chia tách đất tương lai
Để thực hiện công chứng chia tách đất tương lai, các điều kiện cơ bản gồm:
3.1. Dự án hoặc khu đất đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết
Thửa đất dự kiến chia tách phải thuộc dự án đã được UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết, có bản vẽ phân lô kèm quyết định giao đất hoặc phê duyệt hạ tầng.
3.2. Chủ đầu tư hoặc người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng phần đất
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được cấp phép phân lô bán nền (theo Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) thì mới được phép ký hợp đồng chia tách đất với khách hàng.
3.3. Công chứng viên kiểm tra điều kiện pháp lý
Trước khi công chứng, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ dự án, tiến độ hạ tầng, điều kiện tách thửa để đảm bảo phù hợp quy định.
4. Quy trình công chứng chia tách đất tương lai
4.1. Hồ sơ cần chuẩn bị
Quyết định phê duyệt dự án hoặc quy hoạch chi tiết.
Văn bản xác nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất.
Hợp đồng chia tách đất, phân chia quyền sử dụng đất.
CMND/CCCD, giấy tờ tùy thân của các bên.
4.2. Các bước thực hiện
Chuẩn bị hồ sơ Các bên liên quan chuẩn bị đầy đủ giấy tờ pháp lý dự án và giấy tờ cá nhân.
Nộp hồ sơ tại Văn phòng công chứng Công chứng viên kiểm tra điều kiện, tính pháp lý của dự án.
Soạn thảo hợp đồng chia tách Nếu đủ điều kiện, công chứng viên sẽ soạn thảo hợp đồng công chứng chia tách đất tương lai.
Ký và công chứng Các bên ký trước mặt công chứng viên, công chứng viên ký, đóng dấu.
Thực hiện thủ tục tiếp theo Hợp đồng công chứng sẽ là cơ sở để nộp hồ sơ xin tách sổ tại cơ quan đăng ký đất đai sau khi hoàn thiện hạ tầng.’
Ví dụ thực tế: Công ty A làm chủ đầu tư dự án khu dân cư X tại Bình Dương. Dự án đã được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, được phép phân lô bán nền. Anh B muốn mua 1 lô đất 120 m² trong dự án này.
Anh B và Công ty A lập hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất tương lai, có công chứng tại Văn phòng công chứng Y. Hợp đồng quy định rõ:
Vị trí lô đất trên bản vẽ phân lô.
Thời điểm bàn giao nền đất.
Nghĩa vụ hoàn thiện hạ tầng của chủ đầu tư.
Sau khi dự án đủ điều kiện tách sổ, Công ty A thực hiện thủ tục tách sổ và bàn giao sổ đỏ riêng cho anh B đúng theo nội dung hợp đồng đã công chứng.
6. Lưu ý quan trọng khi công chứng chia tách đất tương lai
Chỉ nên giao dịch với các dự án được phê duyệt đầy đủ, có giấy phép phân lô bán nền hợp pháp.
Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu phát hiện dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
Người mua cần giữ hợp đồng công chứng làm bằng chứng ràng buộc nghĩa vụ với chủ đầu tư.
Khi hạ tầng hoàn thiện, cần làm hồ sơ tách sổ và đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Công chứng chia tách đất tương lai là hình thức giao dịch đặc thù, có nhiều rủi ro nếu thực hiện với dự án không đủ điều kiện pháp lý. Vì vậy, các bên cần kiểm tra kỹ thông tin dự án, tuân thủ quy định pháp luật và lựa chọn tổ chức công chứng uy tín để đảm bảo giao dịch an toàn, đúng luật.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
