Trong thực tiễn kinh doanh, nhiều cá nhân, tổ chức sử dụng bất động sản để góp vốn vào công ty hoặc hợp tác đầu tư. Tuy nhiên, đối với loại hình nhà ở có thời hạn, nhiều người đặt câu hỏi liệu góp vốn bằng chung cư 50 năm có được pháp luật cho phép không, và nếu được thì thủ tục ra sao. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết theo Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 và Luật Doanh nghiệp 2020 – các văn bản pháp luật mới nhất.
Một số văn bản pháp luật điều chỉnh trực tiếp đến việc góp vốn bằng tài sản là căn hộ 50 năm gồm:
Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020: Tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật và các tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.
Điều 118 Luật Nhà ở 2023: Nhà ở (kể cả nhà ở có thời hạn) được phép tham gia giao dịch nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.
Điều 188 Luật Đất đai 2024: Quyền sử dụng đất gắn với căn hộ được phép chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn nếu có Giấy chứng nhận và không bị tranh chấp, kê biên.
Như vậy, căn hộ chung cư 50 năm có thể dùng để góp vốn kinh doanh, với điều kiện chủ sở hữu có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) và tài sản đáp ứng điều kiện giao dịch hợp pháp.
2. Điều kiện góp vốn bằng chung cư 50 năm
Để thực hiện việc góp vốn bằng chung cư 50 năm, cần đáp ứng:
Căn hộ có sổ hồng hợp pháp, ghi rõ thời hạn sở hữu còn lại.
Không thuộc diện tranh chấp, kê biên hoặc đang thế chấp tại ngân hàng (trừ khi được bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản).
Chủ sở hữu là cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; nếu là tài sản chung của vợ chồng thì cần sự đồng ý bằng văn bản của cả hai (theo Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014).
Việc góp vốn phải được định giá rõ ràng và ghi nhận trong Điều lệ công ty hoặc Hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Ví dụ: Một cá nhân sở hữu căn hộ 50 năm còn 40 năm thời hạn sử dụng, trị giá thị trường 2 tỷ đồng. Người này có thể góp vốn bằng việc định giá căn hộ tương ứng với 2 tỷ đồng vốn góp vào công ty TNHH.
CMND/CCCD, hộ khẩu hoặc giấy tờ pháp lý của chủ sở hữu.
Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.
Hợp đồng góp vốn bằng tài sản (có công chứng theo quy định của Luật Công chứng 2014).
Biên bản định giá tài sản góp vốn (do thành viên/cổ đông thỏa thuận hoặc tổ chức định giá chuyên nghiệp thực hiện).
3.2. Trình tự thực hiện
Bước 1: Các bên lập Hợp đồng góp vốn bằng căn hộ 50 năm.
Bước 2: Hợp đồng được mang đi công chứng tại Văn phòng công chứng.
Bước 3: Đăng ký thay đổi vốn điều lệ tại Phòng Đăng ký kinh doanh (nếu góp vốn vào công ty).
Bước 4: Đăng ký việc góp vốn bằng căn hộ tại Văn phòng đăng ký đất đai để ghi nhận biến động.
3.3. Đăng ký biến động
Theo Điều 95 Luật Đất đai 2024, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền thì mới có hiệu lực pháp lý.
4. Rủi ro khi góp vốn bằng chung cư 50 năm
Việc góp vốn bằng chung cư 50 năm tiềm ẩn một số rủi ro:
Giá trị tài sản giảm dần theo thời hạn sử dụng: Khác với đất lâu dài, căn hộ 50 năm càng gần hết hạn thì càng mất giá.
Khó định giá chính xác: Các bên có thể mâu thuẫn trong việc định giá tài sản, dẫn đến tranh chấp.
Khả năng thanh khoản thấp: Nếu công ty cần vốn lưu động, việc bán lại căn hộ góp vốn có thể gặp khó khăn.
Ví dụ: Một công ty cổ phần nhận góp vốn bằng căn hộ 50 năm chỉ còn 12 năm sử dụng. Khi định giá lại tài sản, hội đồng thẩm định chỉ chấp nhận giá trị 30% so với căn hộ tương đương có thời hạn dài hơn, gây thiệt hại cho cổ đông góp vốn.
Nên lựa chọn căn hộ còn nhiều năm sử dụng để đảm bảo giá trị vốn góp ổn định.
Thỏa thuận rõ trong hợp đồng góp vốn về cách xử lý tài sản khi công ty giải thể hoặc thành viên rút vốn.
Nên thuê đơn vị thẩm định giá độc lập để định giá tài sản khách quan.
Luôn thực hiện công chứng và đăng ký biến động để bảo đảm hiệu lực pháp lý.
>>> Xem thêm:Phí công chứng cao hay thấp phụ thuộc vào đâu?
Kết luận
Pháp luật hiện hành cho phép góp vốn bằng chung cư 50 năm, miễn là căn hộ đáp ứng điều kiện giao dịch hợp pháp và được định giá, công chứng, đăng ký theo quy định. Tuy nhiên, do đặc thù có thời hạn, người góp vốn cần cân nhắc kỹ về giá trị thực tế, rủi ro giảm giá và tính thanh khoản trước khi quyết định.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
