Phân biệt hợp đồng thuê tài sản và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Hợp đồng thuê tài sản là loại hợp đồng dân sự phổ biến, nhưng dễ gây nhầm lẫn với hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, đặc biệt trong các giao dịch liên quan đến nhà đất, bất động sản. Dù cùng bản chất là hợp đồng thuê, nhưng hai loại hợp đồng này có những điểm khác biệt quan trọng về chủ thể, đối tượng, hình thức và quyền nghĩa vụ của các bên. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn phân biệt rõ ràng giữa hai loại hợp đồng này theo quy định pháp luật hiện hành.
>>> Xem thêm: Việc xác minh quyền sở hữu tài sản tại văn phòng công chứng được thực hiện như thế nào?
1. Hợp đồng thuê tài sản là gì?
Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê.
Tài sản ở đây có thể là nhà ở, xe ô tô, máy móc, thiết bị, nhà xưởng, thậm chí là quyền sử dụng đất nếu pháp luật không có quy định riêng.
Ví dụ minh họa: Công ty A ký hợp đồng thuê một nhà xưởng tại Bình Dương trong 5 năm để sản xuất hàng hóa. Đây là hợp đồng thuê tài sản vì đối tượng là một tài sản vật lý có thể sử dụng và trả lại nguyên trạng.
2. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là gì?
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền cho thuê quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ điều kiện pháp lý (đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không bị tranh chấp…).
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa người có quyền sử dụng đất và bên thuê, theo đó bên thuê được khai thác, sử dụng đất trong phạm vi, thời hạn đã được đồng ý và phải trả tiền thuê.
Ví dụ minh họa: Ông B có mảnh đất nông nghiệp được cấp sổ đỏ. Ông ký hợp đồng cho bà C thuê quyền sử dụng mảnh đất này trong 10 năm để trồng cây lâu năm. Đây là hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, không phải thuê tài sản thông thường.
Hợp đồng thuê tài sản được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015, từ Điều 472 đến Điều 482.
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được điều chỉnh chủ yếu bởi Luật Đất đai 2013, các văn bản hướng dẫn thi hành và Bộ luật Dân sự trong trường hợp không có quy định cụ thể.
Về hình thức hợp đồng
Hợp đồng thuê tài sản có thể lập bằng văn bản hoặc lời nói (nếu không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng).
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên (theo khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2013).
Ví dụ: Công ty D thuê quyền sử dụng 5.000 m2 đất trong 20 năm để xây nhà máy. Trường hợp này cần lập hợp đồng thuê quyền sử dụng đất bằng văn bản và đăng ký tại cơ quan nhà nước.
>>> Xem thêm: Làm sao để kiểm tra sổ đỏ giả trước khi giao dịch mua bán đất?
Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê tài sản
Trong hợp đồng thuê tài sản, bên thuê phải giữ gìn tài sản, không được thay đổi kết cấu nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê, và hoàn trả tài sản khi hết hạn.
Trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch, và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước nếu có.
Về chuyển nhượng và cho thuê lại
Hợp đồng thuê tài sản có thể cho thuê lại nếu được bên cho thuê đồng ý.
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chỉ được cho thuê lại nếu đáp ứng điều kiện luật định và được ghi rõ trong hợp đồng thuê ban đầu.
4. Một số lưu ý thực tế khi ký hợp đồng thuê tài sản
Không nên nhầm lẫn việc thuê đất với thuê nhà. Nếu thuê đất trống thì là thuê quyền sử dụng đất, còn nếu thuê nhà (gắn liền với đất), thì tùy vào mục đích sử dụng mà xác định loại hợp đồng phù hợp.
Đối với đất thuộc sở hữu nhà nước, việc thuê quyền sử dụng đất phải thông qua đấu giá hoặc thủ tục xin thuê theo quy định tại Luật Đất đai.
Việc không đăng ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có thể khiến hợp đồng vô hiệu khi có tranh chấp, bên thuê bị mất quyền lợi pháp lý.
Việc phân biệt rõ ràng giữa hợp đồng thuê tài sản và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc xác lập quan hệ pháp lý đúng luật và đảm bảo quyền lợi cho các bên. Căn cứ vào đối tượng, hình thức, quy định pháp lý và nghĩa vụ liên quan, người dân và doanh nghiệp nên lựa chọn loại hợp đồng phù hợp với mục đích sử dụng của mình.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
