Hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất và trách nhiệm bồi thường khi có sai sót
Hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý quan trọng khi các chủ sở hữu muốn phân chia thửa đất lớn thành các thửa nhỏ. Tuy nhiên, nếu hợp đồng hoặc quá trình chia tách phát sinh sai sót, hậu quả thường rất nghiêm trọng, có thể dẫn đến thiệt hại về tài chính và tranh chấp pháp lý. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết quy định pháp luật về trách nhiệm bồi thường chia tách đất, cách xử lý sai sót và ví dụ minh họa để bạn đọc dễ hình dung.
1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh hợp đồng chia tách đất
1.1. Luật Đất đai 2013
Điều 188 Luật Đất đai 2013: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chia tách quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện như có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp, còn thời hạn sử dụng đất.
Điều 75, 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Quy định thủ tục tách thửa, đăng ký biến động đất đai.
1.2. Luật Công chứng 2014
Điều 4 và Điều 42 Luật Công chứng 2014: Văn bản chia tách quyền sử dụng đất thuộc nhóm hợp đồng bắt buộc phải công chứng để đảm bảo tính pháp lý.
1.3. Bộ luật Dân sự 2015
Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015: Người nào gây thiệt hại do lỗi của mình thì phải bồi thường.
Điều 589 Bộ luật Dân sự 2015: Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm bao gồm tài sản bị mất, bị hủy, bị hư hỏng và các thiệt hại khác.
Như vậy, khi hợp đồng chia tách đất có sai sót gây thiệt hại cho bên có quyền lợi, các bên liên quan có thể yêu cầu bồi thường.
2. Các sai sót thường gặp trong chia tách quyền sử dụng đất
Sai sót có thể phát sinh ở nhiều khâu:
2.1. Sai thông tin trong hợp đồng
Ghi sai diện tích, ranh giới, vị trí thửa đất.
Nhầm thông tin chủ sử dụng đất, CMND/CCCD.
2.2. Sai trong đo đạc, lập bản đồ địa chính
Bản đồ đo đạc không khớp với thực tế.
Số liệu không chính xác dẫn đến tranh chấp ranh giới sau này.
2.3. Sai sót từ phía công chứng
Công chứng viên không kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý.
Công chứng hợp đồng khi đất không đủ điều kiện tách thửa.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng nào hỗ trợ công chứng giấy tờ cho người nước ngoài? Giải đáp các câu hỏi thường gặp
3. Quy định về trách nhiệm bồi thường chia tách đất khi phát sinh sai sót
3.1. Trách nhiệm của các bên trong hợp đồng
Các bên tham gia giao dịch phải cung cấp thông tin trung thực, đầy đủ.
Nếu bên nào vi phạm nghĩa vụ, gây thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường thiệt hại theo Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015.
Theo Điều 38 Luật Công chứng 2014, công chứng viên phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp, hợp lệ của hợp đồng.
Nếu công chứng viên gây thiệt hại do lỗi nghề nghiệp, tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường cho khách hàng và có quyền yêu cầu công chứng viên hoàn trả.
3.3. Trách nhiệm của đơn vị đo đạc
Nếu đơn vị đo đạc lập bản đồ sai dẫn đến tách thửa sai, gây tranh chấp, người thuê dịch vụ đo đạc có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
4. Cách xử lý khi phát hiện sai sót
4.1. Sửa đổi, hủy bỏ hợp đồng công chứng
Theo Điều 51 Luật Công chứng 2014, các bên có thể yêu cầu công chứng viên sửa đổi, hủy bỏ hợp đồng nếu phát hiện sai sót.
Nếu sai sót nghiêm trọng, có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.
4.2. Yêu cầu bồi thường thiệt hại
Xác định thiệt hại thực tế (chi phí đo đạc lại, chi phí pháp lý, thiệt hại do không sử dụng được đất…).
Gửi yêu cầu bồi thường đến bên có lỗi (người ký hợp đồng sai, tổ chức công chứng, đơn vị đo đạc).
Nếu không thỏa thuận được, có thể khởi kiện tại Tòa án.
5. Ví dụ minh họa thực tế về trách nhiệm bồi thường chia tách đất
Ví dụ thực tế: Ông T ở Hưng Yên có thửa đất 800 m², trong đó 600 m² là đất ở, 200 m² là đất vườn. Khi chia tách cho 2 con, ông thuê đơn vị đo đạc lập bản đồ. Tuy nhiên, đơn vị đo đạc đo sai ranh giới, phần đất ở bị thiếu so với thực tế 50 m².
Sau khi phát hiện sai sót, con trai ông T không thể xây dựng trên phần đất ở thiếu diện tích tối thiểu. Gia đình ông T yêu cầu công ty đo đạc bồi thường chi phí thuê đo đạc lại và bồi thường thiệt hại do trì hoãn xây dựng.
Công ty đo đạc đồng ý chi trả 15 triệu đồng chi phí đo đạc và bồi thường thêm 10 triệu đồng thiệt hại phát sinh.
6. Lưu ý để tránh phát sinh trách nhiệm bồi thường chia tách đất
Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, thông tin chủ sử dụng đất trước khi lập hợp đồng.
Lựa chọn đơn vị đo đạc, công chứng uy tín, chuyên nghiệp.
Thường xuyên trao đổi với cán bộ địa chính xã/phường để nắm rõ quy hoạch.
Lưu giữ đầy đủ giấy tờ, hóa đơn dịch vụ để làm căn cứ nếu có tranh chấp về sau.
Hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất mang lại quyền lợi cụ thể cho các bên, nhưng nếu sai sót có thể dẫn đến thiệt hại lớn về tài chính. Hiểu rõ quy định về trách nhiệm bồi thường chia tách đất sẽ giúp người dân, tổ chức và công chứng viên chủ động phòng ngừa rủi ro và xử lý kịp thời. Trước khi thực hiện chia tách, hãy tìm hiểu kỹ pháp luật, sử dụng dịch vụ của đơn vị đo đạc, công chứng uy tín để đảm bảo an toàn pháp lý.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
